فروش متری مسکن | از شهرداری تا بانکها؛ چه کسی باید بازار فروش متری را اداره کند؟
فروش متری، توکنایزکردن پروژههای ساختمانی و مسکن ریزمتراژ بهعنوان راههایی برای ورود سرمایههای کوچک به بازار مسکن مطرح شدهاند؛ بازاری که خرید یک واحد کامل در آن از توان بخش بزرگی از خانوارها خارج شده است. اما پرسش اصلی این است: آیا خرید چند متر از یک پروژه واقعاً به معنای نزدیکشدن به خانهدار شدن است؟
جهان صنعت نیوز، سارا پوردلجو – فروش متری میتواند امکان مشارکت سرمایههای خرد در پروژههای ساختمانی را فراهم کند و به ابزار تازهای برای تأمین مالی ساختوساز تبدیل شود. با این حال، خردشدن مالکیت بدون وجود ساختار حقوقی و نظارتی مشخص میتواند مجموعهای از مشکلات تازه ایجاد کند؛ از نحوه ثبت و انتقال مالکیت گرفته تا مسئولیت تأخیر یا توقف پروژه و چگونگی حل اختلاف میان هزاران مالک.
مسئله مهمتر این است که «مالکیت خرد» الزاماً «خانهدار شدن» نیست. فردی که چند متر یا تعدادی توکن از یک پروژه میخرد، صاحب یک واحد قابل سکونت نمیشود. بنابراین فروش متری ممکن است بیش از آنکه راهکاری برای بحران استطاعت مسکن باشد، به ابزاری برای سرمایهگذاری خرد در بازار ساختمان تبدیل شود. نقدشوندگی نیز تضمینشده نیست؛ بدون بازار ثانویه فعال، امکان ثبت دیجیتال مالکیت به معنای امکان فروش سریع آن نخواهد بود.
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، نیز نسبت به توسعه این بازار بدون زیرساخت هشدار میدهد. از دید او، عرضه خرد پروژهها در جهان معمولاً در چارچوب نهادهای مشخص و تحت نظارت دولت و بانک مرکزی انجام میشود؛ نه اینکه شهرداری، بانک یا هر نهاد دیگری بهطور مستقل پلتفرم خود را ایجاد کند. مالکیت هر سهم، نقلوانتقال آن و اطلاعات پروژه باید در ساختاری شفاف و قابل ردیابی ثبت شود.
ورود مستقیم بانکها نیز بدون سازوکار مشخص میتواند ریسک تازهای برای نظام بانکی ایجاد کند، زیرا بانک ممکن است در برابر هزاران سرمایهگذار و مشکلات پروژه مسئول شود.
بنابراین مسئله اصلی مخالفت یا موافقت با فروش متری نیست؛ حلقه مفقوده، چارچوب قانونی و نهادی آن است. تا زمانی که مالکیت، بازار ثانویه، مسئولیت سازنده، نظارت و نحوه خروج سرمایهگذار روشن نباشد، تبدیل مسکن به سهمهای کوچک لزوماً بحران دسترسی خانوارها به خانه را حل نخواهد کرد.
مالکیت خرد، خانهدارشدن نیست
در کنار تمام بحثهای حقوقی و مالی، یک پرسش اساسیتر نیز وجود دارد: آیا فروش متری یا توکنایزکردن پروژههای ساختمانی اساسا بهمعنای خانهدار شدن خانوارهاست؟ پاسخ به این پرسش تا حد زیادی به هدف خریدار بستگی دارد. فردی که چند متر از یک پروژه یا بخشی از توکنهای آن را خریداری میکند، لزوما به یک واحد مسکونی قابلسکونت دسترسی پیدا نمیکند. در واقع ممکن است این ابزار بیشتر از آنکه ابزار خانهدار شدن باشد، به ابزاری برای سرمایهگذاری خرد در بازار ساختمان تبدیل شود.
این تفاوت اهمیت زیادی دارد چراکه اگر هدف سیاستگذار، افزایش دسترسی خانوارها به مسکن باشد، صرف امکان خرید سهمی از یک پروژه نمیتواند بهتنهایی به معنای حل بحران استطاعت مسکن باشد. خانواری که توان خرید یک واحد ۵۰ یا ۶۰متری را ندارد، ممکن است بتواند چند متر از یک پروژه را خریداری کند اما همچنان برای تامین مسکن مصرفی خود با همان مشکل قبلی مواجه باشد بنابراین باید میان «مالکیت بخشی از یک دارایی» و «دسترسی به مسکن مصرفی» تفکیک قائل شد. از سوی دیگر، مساله نقدشوندگی نیز یکی از نقاطی است که در توسعه این بازار نمیتوان از آن عبور کرد. فرض بر این است که خریدار هر زمان که بخواهد، میتواند سهم خود را به فرد دیگری واگذار کند اما تحقق این فرض به وجود بازار فعال برای خرید و فروش بستگی دارد. اگر برای یک پروژه مشخص خریدار جدیدی وجود نداشته باشد، امکان ثبت دیجیتال مالکیت لزوما بهمعنای نقدشوندگی واقعی نیست. به همین دلیل ایجاد بازار ثانویه و تعیین سازوکار خروج سرمایهگذار، به اندازه فرآیند خرید اولیه اهمیت خواهد داشت.
ریسک دیگر به خود پروژه ساختمانی بازمیگردد. ارزش سهم خریداریشده درنهایت به وضعیت پروژه، هزینه ساخت، زمانبندی اجرا، قیمت زمین، مجوزها و شرایط بازار مسکن وابسته است. افزایش هزینههای ساخت یا طولانیشدن زمان تکمیل پروژه میتواند ارزش اقتصادی سرمایهگذاری را تحتتاثیر قرار دهد.
از اینرو پیش از عرضه هر پروژه باید اطلاعاتی مانند میزان پیشرفت فیزیکی، مالکیت زمین، منابع تامین مالی، برنامه زمانبندی ساخت، هزینههای برآوردشده و تعهدات سازنده برای خریداران شفاف باشد.
ناگفته نماند که موفقیت یک مدل جدید تامین مالی را نمیتوان تنها با تعداد واحدهای فروختهشده یا میزان سرمایه جذبشده سنجید بلکه باید مشخص شود این مدل درنهایت چه میزان مسکن قابلاستفاده ایجاد کرده و چه نسبتی میان سرمایهگذاری انجامشده و دسترسی واقعی خانوارها به مسکن برقرار کرده است.
به این ترتیب فروش متری و توکنایزکردن پروژههای ساختمانی را میتوان یک ابزار جدید برای تامین مالی و مشارکت سرمایههای خرد دانست اما تبدیل این ابزار به راهکاری برای بحران مسکن، نیازمند پاسخ به پرسشهایی فراتر از نحوه خرید و فروش توکن است؛ از نحوه خروج سرمایهگذار و تضمین حقوق مالکانه گرفته تا کیفیت واحد نهایی و اینکه درنهایت چه کسی قرار است در این خانهها زندگی کند.
ریسکهای مدل جدید فروش مسکن
بر همین اساس بیتالله ستاریان، استاد معماری دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با «جهانصنعت» ضمن بررسی ظرفیتهای فروش متری و خردشدن پروژههای ساختمانی، نسبت به پیامدهای ورود بدون چارچوب نهادهای مختلف به این حوزه هشدار میدهد و بر ضرورت ایجاد ساختاری مشخص و تحت نظارت بانک مرکزی برای ساماندهی این بازار تاکید میکند.
ستاریان در ابتدا در خصوص رواج خانههای ریزمتراژ به «جهانصنعت» گفت: «آنچه مسلم است، در رابطه با بحث ریزخانهها و مسکنهای ریزمتراژ، مسیری که از سوی شهرداری در قالب فروش متری آغاز شده، میتواند درنهایت به یک روش نتیجهبخش تبدیل شود اما در عینحال مشکلات و معضلات بسیار زیادی نیز ایجاد خواهد کرد.
سوال اینجاست که آیا پیش از اجرای این طرح، به این مشکلات و معضلات فکر شده است؟ در ساختارهایی مانند توکنایز و خردکردن پروژهها، معمولا در دنیا سازوکار مشخصی از سوی دولتها و برای مثال بانکهای مرکزی طراحی میشود تا این فرآیند در یک چارچوب عمومی و مشخص انجام شود؛ نه اینکه صرفا یک شهرداری وارد این حوزه شود، تعهداتی ایجاد کند و درنهایت نیز پاسخگوی خریداران باشد.
این موضوع در ظاهر میتواند بسیار ساده بهنظر برسد؛ برای مثال، بخشی از یک پروژه بهصورت متری یا در قالب توکن فروخته میشود و قرار است در آینده سود یا منفعتی به خریدار برگردد اما وقتی تعداد این معاملات افزایش پیدا کند، مسائل پیچیدهای ایجاد خواهد شد. ممکن است هر فرد بخشی از یک پروژه را خریداری کند و بعد آن را به فرد دیگری واگذار کند بنابراین باید مشخص باشد مالکیت این سهمها چگونه منتقل میشود، چه کسی مسوول ثبت و نظارت بر معاملات است و درنهایت چه نهادی پاسخگوی اختلافات احتمالی خواهد بود.»
هر کسی را بهر کاری ساختند!
استاد معماری دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن در ادامه تصریح کرد: «از سوی دیگر، باید بررسی شود که اساسا آیا شهرداری میتواند در چنین ابعاد گستردهای وارد حوزه مسکن شود یا خیر. اگر قرار باشد این اقدام صرفا بهعنوان یک نمونه و یک پروژه آزمایشی انجام شود، میتوان آن را در این چارچوب بررسی کرد اما اگر قرار باشد شهرداری به شکل گسترده وارد این حوزه شود، باید مشخص شود که آیا میتواند تمام الزامات و مسوولیتهای ناشی از آن را بر عهده بگیرد یا خیر.
توکنایزکردن پروژهها و عرضه خرد آنها در دنیا موضوع متداولی است اما این فرآیند دارای سازمان و نهاد مشخص است. در برخی کشورها بخشی از ساختار بازار سرمایه یا موسسات مشخصی که با سازوکار دولت و بانک مرکزی ایجاد شدهاند، مسوول ارائه چنین خدماتی به بخشخصوصی هستند. پروژهها از طریق این ساختارها بهصورت خرد عرضه میشوند و معاملات نیز در یک چارچوب مشخص انجام میگیرد.
به این ترتیب نیست که یک پلتفرم بتواند تمام پروژهها را در اختیار داشته باشد و همه آنها را با یک سازوکار واحد عرضه کند. هر پروژه سبد و ساختار خاص خودش را خواهد داشت و در بازار عرضه میشود. اطلاعات آن نیز باید بهصورت آنلاین یا دیجیتال و کاملا مشخص در دسترس باشد. هر فردی که هر مقدار توکن از یک پروژه در اختیار دارد، باید بتواند سهم خود را بهصورت آنلاین جابهجا کند، بفروشد یا به فرد دیگری واگذار کرده و در صورت تمایل، توکن جدیدی خریداری کند. برای انجام این کار زیرساختهای مشخصی لازم است.
این زیرساختها باید پیش از توسعه چنین بازاری ایجاد شوند تا در آینده با مشکل مواجه نشویم و کسی مدعی نشود که به میزان مشخصی از یک پروژه خریداری کرده و اکنون پروژه واگذار شده، تغییر کرده یا با مشکل مواجه شده و شهرداری باید بابت آن سود، خسارت یا تعهد دیگری پرداخت کند.
این مسائل در بخش ساختمان و مسکن اهمیت زیادی دارد. ریزفروشی، خردفروشی و فروش متری یکی از ابزارهای مالی مورد استفاده در حوزه مسکن است اما معمولا نه به این شکل. این فرآیند عموما از طریق یک موسسه یا ساختاری که با سازوکار دولت و بانک مرکزی ایجاد شده و تحت نظارت آن فعالیت میکند، انجام میشود. پلتفرم اصلی نیز در اختیار همان ساختار قرار دارد، نه اینکه یک پلتفرم در اختیار شهرداری باشد، فردا بنیاد دیگری پلتفرم دیگری ایجاد کند و بعد یک مجموعه خصوصی یا خصولتی نیز پلتفرم دیگری راهاندازی کند.
پلتفرم اصلی و نهایی باید در اختیار یک سازمان یا موسسه اعتباری مشخص باشد که تحت نظارت بانک مرکزی فعالیت میکند. سپس پلتفرمهای فرعی میتوانند برای پروژههای مختلف ایجاد شوند و هر پروژه نیز سازوکار و سبد مشخص خود را داشته باشد.»
ستاریان در خصوص اینکه آیا صلاح است بانکها در چنین پروژههایی سرمایهگذاری کنند یا برای این کار پلتفرم داشته باشند، گفت: «باید سازوکار این اقدام مشخص باشد. برای مثال، ممکن است یک بانک ۱۰۰پروژه داشته باشد و برای ۱۰۰نوع توکن مختلف، توکنهایی را به بازار عرضه کند اما این فعالیت باید جایگاه مشخصی داشته باشد و اصل و پایه پلتفرم در یک ساختار مشخص کنترل شود. پلتفرمهای فرعی نیز میتوانند برای هر پروژه ایجاد شوند. هر فردی که بخواهد از یک پروژه مشخص، مثلا مقدار مشخصی توکن یا متراژ خریداری کند، باید بتواند مالکیت آن را در اختیار داشته باشد و اگر روز بعد تصمیم گرفت آن را به فرد دیگری بفروشد، این انتقال نیز بهصورت آنلاین انجام شود. در این صورت در هر لحظه مشخص خواهد بود که مالک هر بخش از پروژه چه کسی است. اما اگر بانکها خارج از مراکزی که تحت نظارت بانک مرکزی فعالیت میکنند، مستقیما وارد این حوزه شوند، بار سنگین و پرریسکی را بر دوش خود خواهند گذاشت. در چنین شرایطی بانک باید در آینده پاسخگوی هزاران موضوع باشد. ممکن است یک بانک در یک پروژه خاص با مشکل مواجه شود و برای حل آن، چنین راهکاری را انتخاب کند اما درنهایت باید توجه داشت که ورود مستقیم بانک به این حوزه میتواند مسوولیتهای زیادی برای آن ایجاد کند.»
بانک مرکزی؛ غایب میدان قانونگذاری
این کارشناس مسکن در پایان گفت: «خلأ قانونی موجود، یکی از مهمترین چالشهایی است که درصورت گسترش شیوههای تامین مالی باید هرچه سریعتر تعیینتکلیف شود. من فقط یک کوتاهی را متوجه بانک مرکزی میدانم و آن، موضوع قانونی کردن این فرآیند است. ما در این حوزه با خلأ قانونی زیادی مواجه هستیم. در حال حاضر نیز اگر شهرداری از چنین سازوکاری استفاده میکند، به این دلیل است که قانون مشخصی برای آن وجود ندارد و از خلأ موجود استفاده میکند.
این موضوع باید قانونمند و دارای ضابطه باشد و حتی برای این کار، موسسههای مشخصی ایجاد شوند تا مسوولیت و نظارت بر این فرآیند را برعهده داشته باشند.»
اخبار برگزیدهمسکنلینک کوتاه :