بورس املاک بهشت سفته‌بازان می‌شود؟
به گزارش جهان صنعت نیوز: در همین حال گفته می‌شود با توجه به شرایط کنونی اقتصاد کشور، امید برای خانه‌دار شدن هر روز کمرنگ‌تر می‌شود. در این میان دولت تصمیم گرفته با ایجاد سازوکاری، پیوندی میان دو بازار مسکن و سرمایه برقرار کند تا از این راه مسیر برای تولید و توزیع عادلانه‌تر مسکن در میان مردم هموار شود. به این ترتیب شورای‌عالی بورس و اوراق بهادار تاسیس بورس املاک، مستغلات و امتیازات با سرمایه ثبت شده پنج هزار میلیارد تومانی را به تصویب رساند. بر این اساس سازمان بورس مکلف شده حداکثر تا چهار ماه آینده، مقدمات لازم را برای راه‌اندازی بورس املاک به عنوان پنجمین بورس کشور فراهم کند. این فاصله زمانی می‌تواند امکان بررسی بیشتر و چکش‌کاری طرح را فراهم آورد تا در نهایت سازوکاری مناسب برای ایجاد تعادل در بازار مسکن از مسیر بازار سرمایه طراحی شود. با این حال این مصوبه همچنان در میان فعالان دو بازار مسکن و سرمایه موافقان و مخالفان زیادی دارد و برخی آن را موجب افزایش سفته‌بازی در بازار مسکن می‌دانند.
به گفته کارشناسان بازار، متوسط قیمت مسکن در تهران در آذرماه سال ۱۳۹۸ برای هر متر ۱۲ میلیون تومان، در اسفندماه همان سال ۱۵ میلیون تومان و در حال حاضر ۱۹میلیون تومان ارزیابی شده است. این به معنای آن است که بازار مسکن از آذرماه تا اسفندماه ۲۵ درصد و از ابتدای سال تاکنون با ۳۰ درصد افزایش قیمت مواجه شده است. کارشناسان بازار مسکن این روند را عادی ارزیابی می‌کنند و آن را منطبق بر نرخ تورم و حتی عقب‌تر از آن می‌دانند. آنها همچنین بر این باورند که رشد بازار سرمایه می‌تواند با ایجاد انتظارات تورمی سیگنال رشد به سمت بازار مسکن ارسال کند و از این زاویه نیز می‌توان رشد نرخ مسکن را توجیه‌پذیر کرد. گفتنی است قیمت مسکن شهر تهران در ادامه روند رو به رشد هفت ماه اخیر خود به میانگین ۲۱ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که انتظار می‌رفت بازار با کاهش معاملات مواجه شود اما خرید و فروش نسبت به ماه قبل ۳۰ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۹۱ درصد افزایش یافت. با اینکه مهم‌ترین عامل رشد بازار مسکن، تاثیرپذیری از نوسانات بازارهای ارز و طلا عنوان می‌شود به نظر می‌رسد این بخش توسط بورس در حال شارژ مالی است. در همین حال، از زمان شروع نوسانات بازارهای مالی در آذرماه ۱۳۹۶ بازار بورس رشد ۶/۵ برابری نسبت به مسکن و رشد ۶/۴ برابری نسبت به بازار ارز داشته است. گفتنی است از آذرماه ۱۳۹۶ که به نوعی آغاز نوسانات بازارهای مالی در ایران بود تا تیرماه ۱۳۹۹ قیمت مسکن در تهران ۳۳۷ درصد افزایش یافته که متقاضیان مصرفی را از این بازار دور کرد. با این حال در همین بازه زمانی یعنی آذر ۱۳۹۶ تا تیر ماه ۱۳۹۹ قیمت دلار از حدود چهار هزار تومان به حدود ۲۰ هزار تومان رسیده که افزایش ۴۰۰ درصدی را نشان می‌دهد. اما بازار بورس در همین بازه زمانی افزایش عجیب و غریبی را نشان داده و از شاخص حدود ۱۰۰ هزار واحد به حدود دو میلیون واحد رسیده که از رشد ۱۹۰۰ درصد حکایت دارد. بازار بورس از آبان ۱۳۹۶ تا تیر ماه ۱۳۹۹ رشد ۵/۲ برابری نسبت به بازار سکه، رشد ۶/۴ برابری نسبت به بازار ارز و رشد ۶/۵ برابری نسبت به بازار مسکن داشته است.
مزایا و معایب بورس املاک
کارشناسان مزایا و معایب مختلفی را برای بورس املاک برمی‌شمارند. شارژ نقدینگی در بخش ساخت‌وساز می‌تواند از اثرات مثبت احتمالی بورس املاک و مستغلات باشد، اما با توجه به ماهیت بورس این نگرانی وجود دارد که قیمت‌ها در یک روند رقابتی، افزایش یابد. مطابق اعلام دبیر شورای‌عالی بورس و اوراق بهادار، سه گروه سهامداری بورس املاک، مستغلات و امتیازات ۳۵ درصد تشکل‌های بخش خصوصی و تعاونی، ۳۵ درصد نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی و ۳۰ درصد نیز عامه مردم خواهند بود. ۳۵ درصد از این سهام که در اختیار تشکل‌های بخش خصوصی قرار می‌گیرد توسط اتاق تعاون و اتاق بازرگانی مشخص شده و فعالان صنعت ساخت‌وساز در آن حضور خواهند داشت. ۳۵ درصد گروه سهامداری نیز مربوط به نهادهای عمومی و غیردولتی است که مالکیت بخش عمده‌ای از زمین‌های کشور را در اختیار دارند. در این بخش، بورس املاک می‌تواند زمین‌هایی که به نوعی در انحصار شرکت‌های دولتی و تقریبا بلااستفاده رها شده را به حوزه ساخت‌وساز بیاورد. از طرف دیگر ۳۰ درصد سهام بورس جدید از طریق پذیره‌نویسی عام عرضه می‌شود که سهامداران حقیقی می‌توانند اقدام به خرید و فروش متری مسکن کنند. بخشی که اگر مدیریت نشود می‌تواند نوساناتی را در بازار مسکن رقم بزند. مخالفان می‌گویند در هیچ کجای جهان بورس مسکن وجود ندارد بلکه آنچه تحت عنوان بورس از آن یاد می‌شود صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است که با جذب سرمایه‌های خرد، معمولا رونق ساخت‌وساز می‌آورد. به گزارش ایسنا، اما آنچه در ۳۰ درصد بورس املاک و مستغلات قرار است انجام شود خرید و فروش متری مسکن توسط سرمایه‌گذاران خرد است که نگرانی‌هایی بابت ایجاد التهاب در بازار مسکن ایجاد کرده است. از طرف دیگر بورس یکی از نقدشونده‌ترین بازار‌هاست و در مقابل، مسکن بازاری است که نقش‌شوندگی پایینی دارد. به همین دلیل نقد‌شوندگی بالای بورس ممکن است شخص را وسوسه کند که سرمایه‌گذاری خود در بورس مسکن را به هر دلیلی به پایان برساند تا از نقدینگی خود در جای دیگری استفاده کند. این می‌تواند به یکباره دست سازندگانی که پروژه آنها بین یک تا دو سال طول می‌کشد را از منابع موجود خالی کند. علیرضا پاک‌فطرت عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به برنامه‌ریزی دولت برای راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات گفته است: راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات می‌تواند اقدام مثبتی برای جمع‌آوری نقدینگی در سطح جامعه باشد به شرط آنکه دولت و سازمان بورس، نظارت دقیقی بر عملکرد بورس املاک داشته باشند. اگر در این بخش کنترلی صورت نگیرد قطعا بورس املاک اثرات منفی بر بازار مسکن خواهد داشت.
بورس املاک درگیر فعالیت سفته‌بازان
در همین حال یک کارشناس مسکن گفت: بورس املاک و مستغلات در صورت عدم وجود نظارت‌های دقیق می‌تواند درگیر فعالیت‌های سفته‌بازانه عده‌ای دلال شود. محمدرضا احمدی درخصوص بورس مسکن، اظهار کرد: این روزها در شرایط متلاطم اقتصادی کشور اخبار بورس بیش از همه جلب توجه می‌کند. بورس در اقتصاد هر کشور مانند اتاقی شیشه‌ای است که اطلاعات را به‌صورت شفاف و واضح در اختیار فعالان اقتصادی قرار می‌دهد و در ایران پیش از این چهار ساختار بورسی شامل بورس اوراق بهادار، فرابورس، بورس انرژی و بورس کالا شکل گرفته بود. وی افزود: اکنون بحث راه‌اندازی بورس پنجمی به نام املاک و مستغلات در میان است. هدف از راه‌اندازی این بورس در گام نخست فراهم آوردن فضایی برای عرضه املاک و مستغلات دولتی، سپس نیمه‌دولتی و در نهایت خصوصی است. در گام دوم امکان ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری فعال در صنعت ساختمان مهیا شده و در گام سوم بستر معاملاتی مناسب برای خرید و فروش مصالح ساختمانی استاندارد فراهم شود. این کارشناس مسکن در خصوص دستور دولت برای اعلام املاک دولتی عنوان کرد: طبق قانون بودجه سال ۱۳۹۹ کل کشور، دولت تمام زیرمجموعه‌های خود را مکلف کرده تا جهت جبران کسری بودجه و همچنین از بین بردن هزینه‌های سربار تعمیر و نگهداری، املاک مازاد بر نیاز خود را به فروش برسانند، بنابراین تصمیم‌گیران، راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات را بستری مناسب برای اجرای این بند از قانون بودجه سال ۱۳۹۹ می‌دانند. احمدی ادامه داد: در کشوری که اقتصادش همواره درگیر تورم است، اگر این املاک به فروش نرسند، رشد قیمتی آن املاک چنان زیاد خواهد بود که می‌توان از هزینه تعمیر و نگهداری سالانه آنها چشم‌پوشی کرد. وی در خصوص چالش‌های پیش روی بورس املاک، تصریح کرد: بورس املاک و مستغلات مزیت‌ها و معایب و چالش‌هایی دارد که باید به آن توجه کرد. در بورس اوراق بهادار، صورت‌های مالی حسابرسی شده توسط حسابرسان سازمان بورس در دسترس عموم قرار می‌گیرد و اهل فن به راحتی می‌توانند با استناد به آنها قیمت تمام‌شده و سود و زیان یک شرکت را به دست آورند. این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: مزیت دیگر این بورس، امکان ایجاد تامین سرمایه لازم برای ساخت پروژه‌های کلان صنعت ساختمان، حتی از سرمایه‌های اندک مردم است. واقعیت این است که بسیاری از هموطنان به ورود در حوزه ملک و مستغلات برای ترسیم آینده‌ای روشن‌تر علاقه‌مند هستند، اما بسیاری از آنها تمکّن مالی بالایی ندارند. احمدی خاطرنشان کرد: ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن در بورس می‌تواند این سرمایه‌های اندک را به چرخه تولید آورده و این امید را در مردم ایجاد کند که بتوانند با خرید تدریجی سهام یک پروژه، خود را صاحب یک واحد کامل از آن کنند. همچنین این امر خطر سرمایه‌گذاری مردم را در پیش‌فروش پروژه‌های ساختمانی به حداقل ممکن می‌رساند و مردم با آسودگی بیشتری می‌توانند مبادرت به سرمایه‌گذاری کنند. وی در خصوص تاثیر بورس املاک در قیمت‌گذاری، گفت: در بورس املاک و مستغلات، مصالح ساختمانی نیز می‌توانند با قیمت‌های منصفانه‌تری به دست مصرف‌کنندگان برسند که این موضوع نیاز به نظارتی دقیق از جانب سازمان بورس خواهد داشت.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهلینک کوتاه :