اعلام جنگ دولت با بازار سنتی
به گزارش جهان صنعت نیوز: چند سال پیش که زمزمه های راه اندازی بورس مسکن به راه افتاده بود بسیاری از کارشناسان به دلیل خاصیت «غیرهمگن» بودن مسکن این اقدام را غیرقابل اجرا می دانستند. با این وجود دولت درست در دورانی که بورس اوراق بهادار، کالا و انرژی کشور، رونق بی سابقه ای را تجربه می کند بورس مسکن را راه اندازی کرد. بر همین اساس ۱۳ مرداد امسال اولین عرضه مسکن در بورس کالا اجرا شد. این عرضه مربوط به یک ملک تجاری متعلق به شرکت عمران شهر جدید پردیس است که به قیمت پایه ۱۰ میلیارد و ۶۳۹ میلیون و ۲۰۰ هزار ریال و با شرایط پرداخت ۳۰ درصد ثمن به صورت نقد و مابقی در اقساط ۴۸ ماهه، در دستور کار قرار گرفت.
دولت معتقد است با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه و راه اندازی تابلوی زمین و مسکن، می تواند معاملات مسکن را شفاف تر کند و برای دسیابی به این هدف قرار است مشوق های ویژه ای را هم به معاملات بورسی مسکن اختصاص دهد؛ مشوق هایی که جدیدترین مورد آن به تازگی رونمایی شده است. دولت قرار است کارمزد پذیرش املاک در بورس کالا حذف کند و هزینه مبادلات مسکن در بورس را تا ۵۰ درصد کاهش دهد. بورس کالا در حالی در راستای کاهش هزینه نقل و انتقالات بازار مسکن در تالار فرعی، کارمزد پذیرش املاک را حذف کرده که کارمزد معامله ملک آماده برای عرضه روز چهارشنبه در شهر جدید پردیس، براساس ارزش پایه بیش از ۱۰ میلیارد و ۶۳۹ میلیون ریال رقمی نزدیک به ۲۴ میلیون و ۴۷۰ هزار ریال برای هر یک از طرفین معامله محاسبه می‌شود که این مبلغ به مراتب بسیار پایین تر از هزینه انجام معامله در بازار سنتی مسکن و نقل و انتقالات آن است.
این اقدامات دولت در کنار سرعت گیرهای مالیاتی علامت ویژه ای به بازار خواهد داد؛ دولت از هرگونه روشی که معاملات مسکن را از شیوه سنتی و مسیرهای دلالی به سمت بورس هدایت کند حمایت می کند. بر همین اساس به نظر می رسد چتر حمایتی دولت علاوه بر بورس های سه گانه کشور شامل حال بورس مسکن هم خواهد شد.
راهبرد دولت در راه اندازی بورس مسکن به دلیل حذف تدریجی معاملات سنتی، اتحادیه مشاوران املاک را به یکی از مخالفان اصلی بورس مسکن تبدیل کرده است. با این وجود گستره مخالفان این طرح تنها شامل اتحادیه املاک نمی شود؛ بسیاری از کارشناسان نیز با این طرح اظهار مخالفت می کنند. حسین عبده تبریزی که در گذشته دبیرکل سازمان کارگزاران بورس اوراق بهادار تهران هم بوده با بورس مسکن مخالف است. عبده تبریزی پیش از این در یک برنامه تلویزیونی گفته بود که اگر گسترش بازار سرمایه منطقی نباشد مشکلاتی به وجود می‌آید. او معتقد است: «بخش ساختمان بخش بزرگی از اقتصاد است که در بازار سرمایه حضور فعالی ندارد. همه محصولاتی که قرار است به عنوان بورس جدید املاک و مستغلات تعریف شود موجود است و باید در دو بورس فعلی، شرکت‌های ساختمانی بیشتری پذیرفته شوند. اکنون صندوق‌های مستغلات، بازار ثانویه اوراق رهنی و اوراق تسه (ورقه نوبت بانک مسکن) در بورس‌هایی وجود دارند که می‌توانند گسترش یابند.»
عبده تبریزی گفته است که بورس املاک و مستغلات هیچ نمونه جهانی ندارد و نیاز به نظارت دارد ضمن اینکه نظارت‌ها در بورس‌های فعلی هم مشکلاتی دارد و نباید بورسی را که در هیچ جای جهان تجربه نشده، ایجاد کرد. با این وجود دولت نه تنها قرار است عرضه های جدیدتری را در بورس انجام دهد که مشوق هایی ویژه ای هم برای راه اندازی بورس مسکن در نظر گرفته است.
حذف کارمزد پذیرش املاک در بورس کالا
به تازگی مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران گفته است که با موافقت هیات مدیره، کارمزد پذیرش املاک در بورس کالا حذف شد. جواد فلاح گفته که کارمزد پذیرش در بورس کالا در بخش اموال غیرمنقول معادل یک در هزار ارزش ملک کارشناسی شده توسط کارشناس رسمی دادگستری و تا سقف ۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده که با موافقت هیات مدیره بورس کالای ایران این هزینه تا اطلاع ثانوی از معاملات املاک حذف شد.
او گفته است: طبق دستورالعمل های موجود، هر شخصی که قصد داشت ملکی را در بورس کالا پذیرش کند، باید فیش واریزی معادل یک در هزار ارزش کارشناسی شده توسط کارشناس رسمی دادگستری را به همراه سایر اسناد و مدارک لازم ارایه می کرد که این موضوع عدم مطلوبیتی را برای پذیرش در بورس ایجاد می‌کرد. در همین زمینه، عرضه کنندگان درخواست داشتند کارمزد پذیرش املاک به دلیل احتمال عدم انجام معامله، پس از قطعی شدن معامله پرداخت گردد که حذف این کارمزد با موافقت هیات مدیره بورس کالا تا اطلاع ثانوی به تصویب رسید.
فلاح در مورد میزان کارمزد انجام معامله در این بازار نیز گفته است: در صورت انجام معامله روی تابلوی املاک و مستغلات، کارمزد بورس کالای ایران معادل ۵ در ۱۰ هزار ارزش معامله برای هر یک از طرفین معامله (هم خریدار و هم فروشنده) تا سقف ۱۰ میلیون تومان و کارمزد کارگزاران ۱۸ در ۱۰ هزار برای هر یک از طرفین معامله تا سقف ۱۰ میلیون تومان خواهد بود و در مجموع، کارمزد معامله برای هر یک از طرفین ۲۳ در ۱۰ هزار ارزش معامله تا سقف ۲۰ میلیون تومان است.
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران در خصوص هزینه مبادلات در بازار سنتی مسکن نیز اعلام کرده است: در معاملات سنتی بازار مسکن هزینه مبادلات شهر به شهر متفاوت است، اما کارمزد بنگاه داران در شهر تهران ۰.۵ درصد معادل ۵۰ در ۱۰ هزار ارزش معامله برای خریدار و همین مقدار برای فروشنده و برای معاملات با ارزش کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان، لحاظ می‌شود و برای املاک با ارزش بالای این رقم، ۰.۲۵ درصد معادل ۲۵ در ۱۰ هزار ارزش معامله محاسبه می‌شود.
روش های سنتی کنار می روند؟
با این مشوق ها هزینه نقل و انتقلات حوزه مسکن در بورس حتی از نصف بازار سنتی نیز کمتر بوده و فروش املاک از طریق سازوکار بورس کالا تاثیر قابل توجهی در هزینه مبادلات خواهد داشت. ضمن اینکه در حالی در بازار مسکن به کارمزد بنگاه داران ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق می‌گیرد که بورس از این مالیات معاف است.
پروژه های مسکن در صف ورود به بورس
در همین حال معاون وزیر راه و شهرسازی هم گفته است که تعداد قابل ملاحظه‌ای صندوق پروژه تهیه کرده ایم که در حال به روز رسانی اطلاعات و مطالعات برای ورود به بورس مسکن است. محمود محمودزاده به ایسنا گفته است: «صندوق های سرمایه گذاری مسکن و ساختمان یک بخش مولد است که پروژه های مسکونی، تجاری و دیگر خدمات مورد نیاز شهری به صورت سهام عرضه می شود و متقاضیان می‌توانند در آن سرمایه‌گذاری کنند. این ظرفیتی است که می تواند به رونق بخش ساخت و ساز منجر شود. البته تا پیش از این به شکل محدود وجود داشت اما قرار است آن را گسترده تر کنیم. موضوعی که وزارت اقتصاد تحت عنوان بورس املاک و مستغلات اعلام کرده عرضه اموال مازاد دستگاه های اجرایی است که به منظور دستیابی به درآمدهای بودجه ای، پیش از این هم به شکل آگهی در روزنامه یا دیگر روش های سنتی انجام می شد و هم اکنون این فرایند قرار است در بورس انجام شود.»
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانبانک و بیمهپیشنهاد ویژهلینک کوتاه :