بازار مسکن بر سر دوراهی
حسن محتشم *
وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۱ ارتباط مستقیمی با مذاکرات احیای برجام خواهد داشت. چنانچه برجام به نتایج مطلوب و مثبت برسد، با ریزش قیمت در بازارهای ارز و طلا مواجه خواهیم شد. در پی این اتفاق ارز پول ملی نیز تقویت خواهد شد. این اتفاق منجر به قوت گرفتن اقتصاد کشور خواهد شد.
واضح است که به دنبال ریزش بازارهای موازی، بازار مسکن کشور نیز دچار ریزش خواهد شد؛ امری که اجتناب‌ناپذیر است. با وجود اینکه به نظر می‌رسد این ریزش طولانی‌مدت نباشد ولی به هر حال همزمان با این اتفاق، قیمت مسکن مخصوصا در سطح متوسط رو به بالای قیمت‌ها، دچار کاهش خواهد شد. اگر چنین اتفاقی نیفتد و روال فعلی حفظ شود، شاهد افزایش قیمت مسکن اما کمتر از نرخ تورم عمومی خواهیم بود.
اما اگر نتایج برجام نامطلوب و معکوس با حالت قبل باشد، به طوری که منجر به کاهش ارزش پول ملی شود، به تبع آن تورم به وجود خواهد آمد. تورم قاعدتا عواقب بسیاری را به همراه خود خواهد داشت و می‌توان گفت که شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن نیز خواهیم بود.
وجه دیگر ماجرا این است که از بحث برجام فاکتور بگیریم. در این صورت و با در نظر گرفتن شرایط فعلی، مسکن در سال جدید و با توجه به وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی توسط دولت، با وجود اینکه هنوز اتفاق خاصی در این خصوص نیفتاده و بعید است که این واحدها در سال آینده نیز به مرحله آماده‌سازی رسیده و تحویل متقاضیان شوند، از آنجا که به عنوان یک روزنه امید برای افراد کم‌درآمد و فاقد مسکن تلقی می‌شود، قاعدتا سمت‌وسوی عرضه و تولید باعث کاهش تقاضای موثر خواهد شد، کاهشی که باعث می‌شود شاهد افزایش قیمت مسکن نباشیم.
نکته حائز اهمیت دیگر این است که با توجه به اینکه بخشی از مصالح ساختمانی تولید داخل و بخش دیگر آن وارداتی است، در صورت ایجاد نوسان و یا افزایش نرخ ارز، شاهد تغییر قیمت حتی در کالاهای تولید داخل خواهیم بود. دلیل این موضوع این است که چه بخواهیم و چه نخواهیم ارزش پول ملی با ارزهای خارجی سنجیده می‌شود.
از طرفی دیگر بخش عمده منبع درآمد دولت از نفت، پتروشیمی‌ها و صادرات است، منابعی که بر ارزش‌شان مبنای نرخ ارز تنظیم می‌شود. بنابراین کاهش نرخ ارز و یا ایجاد تغییرات در آن، ارزش پول ملی را تحت تاثیر قرار خواهد داد. در این صورت چنانچه پول ملی ضعیف شود، قیمت‌ها دچار افزایش می‌شوند و چنانچه قوت بگیرد، نه تنها قیمت‌ها بالا نمی‌روند، بلکه احتمال کاهش قیمت‌ها نیز خواهد بود.
موضوع دیگر بازار اجاره است. همواره تعدادی از واحدهای مسکونی بازار در اختیار مستاجران است. مالکین این واحدها نیز معمولا بر اساس ارزش ملک خود اقدام به تعیین اجاره‌بها می‌کنند. قاعدتا چنانچه وضعیت با روند فعلی پیش رود، به نظر می‌رسد شاهد افزایش آنچنانی اجاره‌بها نباشیم. اما چنانچه شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم، با توجه به رابطه مستقیم قیمت ملک و اجاره‌بها، امکان افزایش قیمت در بازار اجاره وجود دارد.
مساله دیگری که در این خصوص باید در نظر داشت این است که زمانی اجاره‌بها یک‌ششم تا یک‌چهارم قیمت ملک را شامل می‌شد. از زمانی که قیمت مسکن دچار افزایش شد و با توجه به اینکه مستاجران قدرت پرداخت پایینی دارند، اجاره‌بها به یک‌دوازدهم تا یک‌دهم قیمت ملک رسیده است. این بدان معناست که یک مالک به میزان سه تا پنج درصد قیمت ملک خود را می‌تواند به عنوان اجاره دریافت کند.
این سهم با توجه به اینکه با تورم بیش از ۳۰ درصد در کشور رو‌به‌رو هستیم، بدین معناست که اجاره موجب پوشش سرمایه‌گذاری ملک نمی‌شود. از نظر اقتصادی اگر قرار باشد برای ملک ارزش‌افزوده‌ای در نظر نگیریم، توجیه اقتصادی‌ای برای سرمایه‌گذاری نخواهد داشت. ارزش‌افزوده ناشی از تورم و تغییر قیمت‌ها و کاهش ارزش پول ملی است که مالک را مجاب به اجاره دادن واحد مسکونی می‌کند.
بنابراین چنانچه قرار باشد شاهد تغییر عمده‌ای از تغییرات به وجود آمده در ارزش پول ملی باشیم، با توجه به تغییرات قیمت مسکن، قیمت اجاره نیز دچار افزایش خواهد شد. البته این را نباید انتظار داشت که اجاره‌بها به میزان نرخ تورم عمومی و یا بیشتر دچار افزایش خواهد شد. در واقع این به خاطر این است که مستاجرینی هستند که امکان خرید مسکن برایشان میسر نیست و از آنجایی که تقاضا وجود دارد، طبیعتا موجرین سعی خواهند کرد که تا جای ممکن از یک اجاره‌بهای قابل قبول برخوردار باشند. ولی نرخ اجاره‌بها به طور حتم به تناسب قیمت ملک بالا نمی‌رود بلکه دچار افزایشی به میزان بیشتر از آن خواهد شد. این موضوع یک باری است که بر سبد هزینه خانوار مستاجرین اضافه می‌شود. این مساله به تیم اقتصادی دولت برمی‌گردد که اقتصاد کلان کشور را به نحوی برنامه‌ریزی کند تا مردم از یک درآمد کافی برخوردار باشند و بتوانند امکان پرداخت اجاره را داشته باشند.
* عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران
اخبار برگزیدهیادداشت
لینک کوتاه :