از کمبود زمین تا بی‌پولی
به گزارش جهان صنعت نیوز: پیش از انتخابات، محوری‌ترین وعده ابراهیم رییسی ساخت سالانه یک میلیون خانه در سراسر کشور بود، پروژه‌ای به منظور ساماندهی بازار مسکن. طرح مسکنی دولت سیزدهم در مسیر اجرا با چالش‌هایی همراه است، چالش‌هایی که اگر در فرصت محدود رفع نشوند، ممکن است سرنوشتی مشابه طرح ۱۵ ساله مسکن مهر در انتظار آن باشد که هنوز هم گفته می‌شود بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر، تکمیل نشده باقی مانده است.
با این حال نهضت ملی مسکن که با خود پشتوانه قانون جهش تولید مسکن را نیز دارد و دولت بارها تاکید کرده که راهی جز موفقیت نباید در انتظارش نیست، اگرچه نشانه‌هایی از روند خوب اجرای آن دیده می‌شود، اما هنوز ایجاد کارگاه بزرگ خانه‌سازی در کشور برای مردم ملموس نیست.
با این حال بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند بدیهی است شعار دولت در خصوص ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال دولت سیزدهم با توجه به عقب‌افتادگی‌ای که پیش از این دولت و به دلیل کاهلی‌های دولت قبلی در بخش مسکن داریم، به یک شعار محوری در بخش اقتصادی تبدیل شود. اما قطعا به دلیل از دست رفتن برخی زیرساخت‌های فنی و فرهنگی ساخت و ساز انبوه در سال‌های اخیر، اجرای آن با موانعی روبه‌رو خواهد بود.
کمبود زمین در کلانشهرها
بر اساس قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور ۱۴۰۰، دستگاه‌های دولتی مکلف به واگذاری اراضی مازاد در اختیار خود خصوصا اراضی با کاربری مسکونی به وزارت راه‌وشهرسازی برای اجرای قانون جهش تولید مسکن یا طرح‌های حمایتی دولت در خصوص توسعه ساخت و ساز مسکونی از جمله طرح نهضت ملی مسکن دولت سیزدهم هستند.
اما بر اساس آنچه معاون سازمان ملی زمین و مسکن اعلام کرده، کمتر از ۱۰ درصد از اراضی ۷ هزار هکتاری مسکونی مازاد دستگاه‌های اجرایی به وزارت راه‌وشهرسازی منتقل شده است.
از سوی دیگر، آنچه مانع افزایش مساحت زمین‌های آماده ساخت و ساز است، «خام» بودن این اراضی است و امکان اجرای پروژه‌های مسکونی بر روی این اراضی تنها در صورتی که آماده‌سازی زمین انجام شده باشد، وجود خواهد داشت.کمبود زمین در شهرهای بزرگ و کلانشهرها یا استان‌های شمالی از دیگر چالش‌های وزارت راه‌وشهرسازی در تامین زمین است.
در تهران به دستور رییس‌جمهور شهرداری وارد موضوع ساخت مسکن شده و قرار است از اراضی در اختیار خود به ساخت و ساز مسکن اختصاص دهد، در برخی کلانشهرها نیز متقاضیان به شهرهای جدید حومه‌ای یا شهرهای آن استان که به مرکز استان نزدیک است، هدایت شده‌اند.
تغییر کاربری برخی اراضی دولتی واقع در محدوده یا حریم شهرهای بزرگ نیز از مجرای شورای عالی شهرسازی پیگیری می‌شود، اما با این حال کمبود زمین از موانع جدی اجرای قانون جهش تولید مسکن است. سازمان ملی زمین و مسکن می‌گوید در همه ۱۳۱۲ شهری که قرار است نهضت ملی مسکن اجرا شود، زمین تامین شده اما همچنان به سقف زمین مورد نیاز برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی نرسیده است.
منحرف شدن بانک‌ها از مسیر اجرای قانون
کارشناسان اقتصادی دومین مانع اجرایی شدن وعده مسکنی دولت سیزدهم را تامین مالی آن عنوان می‌کنند، مانعی که در ظاهر راهکارهای متعددی از جمله قانون جهش تولید مصوب شهریور ۱۴۰۰ و همچنین دو قانون ساماندهی و حمایت از عرضه مسکن مصوب اردیبهشت ۱۳۸۷ و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب اسفند ۱۳۸۹ و ابلاغی فروردین ۱۳۹۰ برای تامین مالی ساخت و ساز مسکن خصوصا با روش تسهیلات بانکی پیش پای دولت قرار داده، اما در عمل به دلیل استنکاف بانک‌ها از اجرای قانون و مصوبات شورای پول و اعتبار، به چالش اصلی دولت و متقاضیان ساخت و ساز مسکن تبدیل شده است.
طرح مسکن مهر را دولت یازدهم با خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی اجرا کرد که گفته می‌شود به رشد نقدینگی و افزایش تورم انجام شد، اما دولت سیزدهم خواهان اجرای تخصیص ۲۰ درصد تسهیلات خود به بخش تولید مسکن است. ضمن اینکه نباید از برخی تلاش‌های انحرافی در مسیر اجرای این قانون از سوی بانک‌ها غافل شد و در صورتی که بانک‌ها وارد حوزه پرداخت تسهیلات ساخت و ساز شدند، باید از هدایت آن به احداث ساختمان‌های تجاری جلوگیری و بر مسکن‌سازی با تسهیلات بانکی خصوصا مساکن مصرفی و نه سرمایه‌ای تاکید کرد. آخرین آمار اعلامی از سوی وزارت راه‌وشهرسازی در خصوص اعطای تسهیلات از سوی بانک‌ها به پروژه‌های مسکونی، موفقیت کمتر از ۲ درصدی تلاش وزارت راه‌وشهرسازی برای جلب موافقت وام‌دهی بانک به نهضت ملی مسکن بوده است که رقم بسیار پایین و حتی شاید به معنی «تقریبا هیچ» نتایج این تلاش‌هاست.
ضمن اینکه ۸۰ درصد از این ۲ درصدی که رقم وام‌های ساخت مسکن بوده را فقط یک بانک و آن هم بانک تخصصی بخش مسکن پرداخت کرده است و سایر بانک‌ها عملا توفیقی در این خصوص نداشته‌اند.
ناکارآمدی مدیران
اگر سومین چالش مسیر توفیق اجرای قانون جهش تولید مسکن را مدیریت اجرای آن بدانیم، باید گفت: در این خصوص قانون جهش تولید مسکن با احیای شورای عالی مسکن سعی در متمرکز کردن مدیریت آن در راس هرم دولت داشت اما در یک سال اخیر تنها ۳ جلسه از شورای عالی مسکن به ریاست رییس‌جمهور برگزار شده است، این در حالی است که در آخرین نشست شورای عالی مسکن، مقرر شد نشست‌های آن هر دو هفته یک بار باشد که حتی همین مصوبه هم از زمان آخرین نشست آن در ابتدای تابستان امسال تاکنون، اجرایی نشده است.
برخی کارشناسان اقتصادی هم معتقدند مدیریت اصلی پروژه مسکنی دولت سیزدهم که به نظر می‌رسد معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی باشد، در اجرای آن ضعف‌هایی داشته باشد. فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن در این زمینه به مهر گفت: تیم فعلی مدیریت معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در یک سال اخیر و سه سال دولت قبل ناکارآمدی خود را در اجرای طرح اقدام ملی دولت دوازدهم و نیز نهضت ملی مسکن دولت سیزدهم عیان کرده است.
حتی برخی کارشناسان بر این اعتقادند انتقاداتی که رییس‌جمهور در آخرین نشست نهضت ملی مسکن نسبت به اجرای وعده مسکنی دولت سیزدهم مطرح کرد، متوجه تیم مدیریتی پروژه نهضت ملی مسکن در یکی از معاونت‌های وزارت راه‌وشهرسازی است.
شورای عالی مسکن قرار بود نهادی برای جمع‌آوری سایر دستگاه‌های مرتبط با ساخت و ساز و انبوه‌سازی مسکن باشد. مسکن مهر نشان داد که برای موفقیت در اجرای طرح‌های حمایتی دولت از تولید مسکن، باید همه دستگاه‌ها و وزارتخانه‌های مرتبط با بخش مسکن مانند وزارت کشور، وزارت نیرو، وزارت نفت، بانک مرکزی و… برای تامین زیرساخت‌های آب، برق، گاز و هماهنگ کردن ظرفیت شهرداری‌ها در راستای تسریع و تسهیل صدور پروانه‌های ساختمانی پای کار بیایند.
ایجاد این هماهنگی فرابخشی جز با دستور و پیگیری‌های شخص رییس‌جمهور به صورت منظم و هفتگی یا دو هفته یک بار ایجاد نخواهد شد، تلاش‌های یک‌سویه وزارت راه‌وشهرسازی بدون پشتوانه شورای عالی مسکن با ضریب موفقیت کمتری مواجه می‌شود.
تورم و آورده ناکافی متقاضیان
بر اساس آنچه تاکنون از اظهارات به دست آمده، رقمی بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان احتمالا تا پایان اجرای پروژه‌های مسکونی دولت سیزدهم از متقاضیان به عنوان آورده مطالبه می‌شود.
تاکنون در ۳ مرحله در برخی شهرها تقاضای واریز آورده ۴۰ میلیون تومانی از سوی ادارات کل راه‌وشهرسازی استان‌ها به متقاضیان پیامک شده است که بالغ بر ۱۲۰ میلیون تومان می‌شود. به نظر می‌رسد این مبالغ در چند مرحله دیگر نیز از متقاضیان نهضت ملی مسکن مطالبه شود، هر چند که برخی مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی می‌گویند مرحله سوم، مرحله پایانی است اما به نظر می‌رسد با تورمی که در نهاده‌های ساختمانی وجود دارد و مرکز آمار، تورم نهاده‌های ساختمانی بهار امسال را بیش از ۴۰ درصد اعلام کرده بود، احتمالا روند «آورده‌سِتانی» از متقاضیان ادامه‌دار خواهد بود.
از سوی دیگر بر اساس ابلاغیه‌ای که بانک مرکزی به بانک‌های عامل اعطای تسهیلات ذیل قانون جهش تولید مسکن ارسال کرده، چنین برداشت می‌شود که اعطای تسهیلات منوط به تکمیل آورده‌های متقاضیان باشد. این در حالی است که پیش‌تر محمود محمودزاده معاون وزیر راه‌وشهرسازی در یک برنامه تلویزیونی بر مقدم بودن تسهیلات بانکی برای توسعه ساخت و سازهای مسکونی بر آورده متقاضیان تاکید داشت و اعلام کرد ابتدا تسهیلات بانکی به پروژه‌ها تزریق می‌شود و اگر کمبودی در منابع و اعتبارات ادامه پروژه دیده شد، به افزایش رقم آورده‌های متقاضیان روی می‌آوریم.
همچنین رستم قاسمی وزیر راه‌وشهرسازی اخیرا با اشاره به تورمی که در نهاده‌های ساختمانی ایجاد شده، در یک برنامه تلویزیونی از ارائه درخواست افزایش سقف تسهیلات ذیل قانون جهش تولید مسکن به ۷۰۰ میلیون تومان در تهران، ۶۵۰ میلیون تومان در کلانشهرها، ۶۰۰ میلیون تومان در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و ۵۵۰ میلیون تومان در سایر مناطق شهری به شورای پول و اعتبار خبر داده بود که نشان می‌دهد وزارت راه‌وشهرسازی بر اولویت تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن از محل تسهیلات بانکی به جای جمع‌آوری آورده‌های متقاضیان تاکید دارد.
کارشناسان اقتصادی معتقدند تاکید بر جمع‌آوری آورده‌های متقاضیان یا باید به فرآیند انتهایی پروژه و در صورت اتمام تسهیلات بانکی منتقل شود یا اینکه اگر قرار باشد همزمان با اعطای وام بانکی، از متقاضیان نیز آورده مطالبه شود، به صورت پلکانی و با ارقام در توان پرداخت خانوارها باشد و به پروژه‌ها تزریق کند.
راهکارهای موجود برای عبور از موانع
کارشناسان اقتصاد مسکن پیشنهاد می‌کنند برای افزایش ضریب موفقیت طرح مسکنی دولت سیزدهم و حذف مانع بزرگ «زمین» اولا اراضی دولتی به صورت اجاره ۹۹ ساله در اختیار متقاضیان قرار گیرد. پیشنهادی که شخص رییس‌جمهور نیز در دیداری که مرداد ماه از وزارت راه‌وشهرسازی داشت، مطرح و بر اجرای آن تا پایان شهریور تاکید کرد.
در این روش، متقاضی می‌تواند با منابع مالی خود و به صورت تدریجی واحد مسکونی مورد نظر را احداث کند، روشی که به نظر می‌رسد از تمرکز دولت بر ساخت ۴ میلیون مسکن از سوی دولت ظرف ۴ سال، موفق‌تر باشد. البته آماده‌سازی آن برعهده دولت است. پیشنهاد دیگر را شهرسازان مطرح می‌کنند و آن توسعه افقی شهرها در طرح نهضت ملی مسکن به جای توسعه عمودی است.
رستم قاسمی وزیر راه‌وشهرسازی نیز بارها بر ساخت و ساز واحدهای نهضت ملی مسکن حداکثر تا ۳ طبقه و با اولویت ویلایی‌سازی با متراژ بالا در شهرهایی که زمین به میزان کافی در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی است، تاکید کرده است.
به گفته وزیر راه‌وشهرسازی، این وزارتخانه به دنبال شهرسازی است نه مسکن‌سازی، وی تجربه ناموفق عمودی‌سازی در مسکن مهر در شهرهایی که اصلا نیازی به بلندمرتبه‌سازی نبوده را از تجربیات پیش‌روی اجرای نهضت ملی مسکن عنوان می‌کند.
لینک کوتاه :