جای خالی مسکن اجتماعی برای اقشار آسیب‌پذیر
به گزارش جهان صنعت نیوز: تنش‌ها، عدم استقبال مردم به سبب کاهش رفاه اجتماعی ناشی از سکونت در مسکن‌های غیراستاندارد و شهروند‌زدایی‌های صورت‌گرفته نه تنها بعد اجتماعی و فرهنگی جامعه را با آسیب مواجه کرده، بلکه تزلزل امنیت اقتصادی را نیز در پی داشته است. از این رو برای دفاع از اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر و با هدف عدالت‌گستری در سطح جامعه، راهکارهایی مانند سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای، همکاری اقشار آسیب‌پذیر، پایبندی به برنامه‌ها، جامع‌اندیشی، توجه به کیفیت اقتصادی و اجتماعی مسکن، اراده سیاسی قوی و سازگار، مالیات بر خانه‌های خالی، هم‌نشینی مسکن اجتماعی و مسکن عادی و ارتقای بافت فرسوده پیشنهاد می‌شود.
نقش دولت در بخش مسکن
دخالت دولت و سیاستگذاری در بخش مسکن بر دو عامل عرضه و تقاضا استوار است. سیاستگذاری در این حوزه به عناوین گوناگون متاثر از بخش دولتی است و با توجه به قدرت سیاسی، اقتصادی و قانونی دولت به انجام می‌رسد. همچنین، با عنایت به ارتباط متقابل بخش مسکن با دیگر بخش‌های اقتصادی، دولت‌ها به واسطه ابزار پول و زمین، قادر به مداخله و اعمال سیاست در این حوزه می‌شوند. سازمان‌های غیردولتی و خصوصی نیز در ارائه املاک اجتماعی به مستاجران شرکت و مداخله می‌کنند، اما مسوولیت و مشارکت دولت به عنوان تضمین مهم و ضروری برای موفقیت این مدل شمرده می‌شود. به عبارتی، دولت با دخالت بودجه‌ای و تنظیم سیاست‌های مالی و پولی تاثیر مستقیمی بر بخش مسکن دارد. مهم‌ترین سیاست‌های دولت در موضوع مسکن را می‌توان در قالب برنامه‌های توسعه بررسی کرد. در بخش بعد به تفصیل به این موضوع می‌پردازیم.
مسکن اجتماعی در برنامه‌های توسعه تولید مسکن در همه کشورها نه تنها از مظاهر رشد اقتصادی، بلکه مرتفع‌کننده نیازهای اجتماعی و فرهنگی نیز هست که در تسریع حرکت چرخ‌های اقتصادی کشور بسیار تاثیرگذار است. تامین مسکن یکی از فصول مهم برنامه‌های ۵ ساله توسعه کشور است و عملکرد برنامه‌های تامین مسکن، چارچوب حرکت دولت‌ها را در راستای پیشبرد سیاست‌های اقتصادی اجتماعی آنها نشان می‌دهد. در این بخش به اجمال سیاست‌های دولت در بخش مسکن در قالب برنامه‌های توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور بررسی می‌شود.
برنامه دوم توسعه (۱۳۷۸-۱۳۷۴)
سیاست‌ها و برنامه‌های اجرایی متعددی در بخش مسکن برنامه‌های توسعه مطرح شد. برنامه‌های حمایتی برنامه دوم توسعه در زمینه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد عبارتند از: مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، ساخت واحدهای استیجاری و حمایت از انبوه‌سازان. شعار اصلی آن «پاک»، یعنی پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی است. در این برنامه، بخش غیردولتی مسکن متشکل از ۳ زیربخش مسکن آزاد، مسکن حمایت شده و مسکن اجتماعی است. در این بین، مسکن اجتماعی بر اساس الگوی مصرف احداث می‌شود و دولت برای تشویق سازندگان و حمایت از بهره‌برداران، از آن حمایت می‌کند.
بی‌توجهی به تناسب بعد خانوارهای کم‌درآمد با مساحت پیشنهادی مسکن، نقاط ضعف محسوب می‌شود. افزایش تولید و گسترش انبوه‌سازی در کشور، کاهش نرخ تورم، کاهش ضریب جینی و افزایش تولید مسکن همگام با کاهش بهای مسکن نقاط قوت این مساله محسوب می‌شود. این برنامه مانند برنامه اول توسعه، به لحاظ پایین آوردن متوسط زیربنا (حدود ۵۰ متر مربع و کمتر از استاندارد سکونت) ناکام بود. مطابق با این برنامه، احداث ۲۶۹۰۰۰۰ واحد مسکونی در مناطق شهری و روستایی در دستور کار قرار گرفت که بر اساس آمار منتشر‌شده بانک مرکزی تنها ۹۹۸ هزار واحد مسکونی با متراژی حدود ۱۳۰ متر مربع تولید شد. درصد تحقق اهداف و موفقیت این برنامه را در حدود ۹/۳۸ درصد برآورد کردند که به منزله عدم تحقق ۱/۶۱ درصد از اهداف کمّی مسکن در این برنامه است.
برنامه سوم توسعه (۱۳۸۳- ۱۳۷۹)
با پیدایش معضل بی‌مسکنی در کشور و افزایش مشهود مشکل مسکن اقشار محروم و کم‌درآمد، در برنامه سوم توسعه برای نخستین‌بار به طور علنی به این مقوله به عنوان بخشی مجزا پرداخته شد. تدوین بخش مسکن در این برنامه تفاوت زیادی با برنامه دوم توسعه داشت. نکته مثبت این برنامه، بهره‌گیری از تعداد شاخص‌های بیشتر و همچنین، چشم‌انداز بلندمدت بخش و سیاست‌های راهبردی و اجرایی برنامه بود که در برنامه‌های قبلی کمرنگ‌تر بود. هدف کمی این برنامه کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی از ۱۶/۱ در سال ۱۳۷۸، به ۱۲/۱ در سال پایانی برنامه (۱۳۸۳) و اهداف کیفی آن، کاهش متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی و استهلاک واحدهای مسکونی (افزایش عمر بنا) بود. در برنامه سوم، احداث ۸۵۱۸۹ واحد مسکونی استیجاری شروع شد که در پایان برنامه، ۹۵۱۶۸ واحد به اتمام رسید و به صورت اجاره به شرط تملیک به گروه‌های هدف در قانون (زوج‌های جوان، زنان سرپرست خانوار و …) واگذار شد و بقیه نیز در دست تکمیل بود. منابع مالی برای تامین به این صورت بود که ۵۰ درصد از سهم دولت (فروش زمین دولتی، درآمد عمومی دولت و وجوه برگشتی) و ۵۰ درصد هم از طریق تسهیلات بانکی صورت گیرد، اما در عمل از کل ۴۸۶۰ میلیارد ریال هزینه‌شده در طرح، ۴۱۷۰ میلیارد ریال آورده دولت و ۱۹۰ میلیارد ریال تسهیلات بانکی بود.
گفتنی است، شرایط تبدیل شیوه واگذاری این واحدها از استیجاری به اجاره به شرط تملیک و ضرورت پرداخت پیش‌قسط، دهک پایین درآمدی جامعه را از دسترسی به این واحدها دور کرد و تنها دهک‌های ۳ و ۴ درآمدی توانستند از واحدهای این طرح به شیوه اجاره به شرط تملیک بهره ببرند. در نتیجه، یکی دیگر از اهداف این طرح که تامین مسکن برای دهک‌های ۱ و ۲ درآمدی بود نیز تحقق نیافت و عملا این گروه‌ها از گروه‌های هدف این سیاست حذف شدند. همچنین، به دلیل عدم تامین سهم بانک‌ها در سیاست مسکن استیجاری و اخذ پیش‌دریافت از متقاضیان توسط دولت، عملا هدف دیگر این سیاست که واگذاری واحدها به صورت استیجاری بود نیز تحقق نیافت. در مجموع، نحوه اجرای قانون مسکن استیجاری تفاوت‌های فاحشی با قانون مکتوب داشت و فلسفه اصلی اجرای این قانون را مخدوش کرد.
برنامه چهارم توسعه (۱۳۸۸ـ۱۳۸۴)
رشد ۳/۵ درصدی جمعیت کشور در سال‌های ۱۳۶۵-۱۳۶۰ سبب شد که در سال‌های ۱۳۸۸ـ۱۳۸۴ میزان ثبت ازدواج به ۸۰۰ تا ۸۳۰ هزار مورد در سال برسد و دولت برای پاسخ به نیاز مسکن برنامه‌ریزی جدی انجام دهد. طرح مسکن مهر در سال ۱۳۸۶ با اهداف ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن با حذف قیمت زمین، تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و بی‌بضاعت، کنترل و جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن، رونق‌بخشی به تولید مسکن و افزایش حجم تولید مسکن، کاهش هزینه‌های مسکن اجاره‌بها، رهن و خرید از سبد هزینه خانوار، تامین نیازهای انباشتی و آتی مسکن و برقراری عدالت در دسترسی به مسکن مناسب و به تبع آن، کاهش فقر و تامین مسکن جوانان مطرح شد. هدف برنامه چهارم توسعه در سال‌های ۱۳۸۸-۱۳۸۶، ایجاد ۶۰۱/۴ میلیون واحد مسکونی بود. دولت در این برنامه سعی در افزایش تعداد واحدهای مسکونی داشت، اما با عدم تامین اعتبارات لازم و همچنین، با افزایش قیمت مصالح ساختمانی و زمین، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی ساختمان نیز با رکود مواجه شد. در سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۳۸۵ به ترتیب ۵۳۰ و ۵۸۰ هزار واحد مسکونی در سطح شهرهای کشور در نظر گرفته شد، اما تنها ۷۶ درصد اهداف آن محقق شد. طبق این برنامه، دولت به دنبال ساخت مسکن‌های تعاونی در قالب مساکن ۹۹ساله تعاونی بود و احیای بافت‌های فرسوده در قالب ساماندهی میزان عرضه و تقاضا در دستور کار قرار گرفت. تا برنامه پنجم عمرانی صرفا به مقوله کمیت مسکن توجه می‌شد و بی‌توجهی به کیفیت‌ها خود گویای حل نشدن معضل بدمسکنی در کشور ناشی از موارد یادشده است. از سوی دیگر، تصمیمات برنامه‌ریزی نشده منجر به تغییرات اساسی در این برنامه‌ها شد.
برنامه پنجم توسعه (۱۳۹۴ـ۱۳۹۰)
شاخص دسترسی به مسکن با احتساب پس‌انداز کل درآمد خانوار در کشور از حدود ۸ سال در سال ۱۳۸۴، به حدود ۱۲ سال در سال ۱۳۹۰ رسید. این رقم برای گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر جامعه در سال ۱۳۹۷، به ۱۹ تا ۳۵ سال رسید. این به معنای آن است که دست‌کم دهک‌های ۱ و ۲ به تنهایی و بدون حمایت‌های اجتماعی و مداخله دولت هرگز نمی‌توانند مسکن مورد نیاز را برای سکونت خود تامین کنند. این در حالی است که شاخص متعارف دسترسی به مسکن در کشورهای دنیا در صورت عملکرد مناسب بازار، کمتر از ۸ سال است. در این برنامه سعی دولت پیاده‌سازی راهبردهای مسکن ایرانی- اسلامی با ساخت خانه‌های با مساحت کم برای جوانان و حمایت بخش خصوصی از تولید و عرضه است. در برنامه پنجم توسعه، و ۵ هدف ۱۷ راهبرد در بخش‌های کمّی و کیفی در نظر گرفته شد. مطابق با این برنامه، هدف اصلی دستیابی به ۲۴ میلیون خانه بود. از این میان، تعداد ۱۷ میلیون واحد مسکونی در نواحی شهری و ۷ میلیون در نواحی روستایی بود. به تعویق افتادن اجرای برنامه‌های عملیاتی مانند مسکن اجتماعی به واسطه محدودیت منابع و یارانه‌های تخصیصی بخش مسکن به تکمیل طرح مسکن مهر، رخدادی بود که دوباره سبب نافرجام ماندن اهداف زمینه‌ای توسعه مسکن اقشار آسیب‌پذیر و کم‌درآمد شد. گفتنی است، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در سال ۱۳۹۴ و پایان برنامه پنجم توسعه حدود ۳۴ درصد بود. این موضوع برای دهک‌های پایین جامعه به ۴۰ درصد نیز رسید که متعارف جهانی آن ۲۵ درصد است.
برنامه ششم توسعه (۱۴۰۰-۱۳۹۶)
در طول اجرای این برنامه، سیاست‌های دولت از عرضه‌محور به سیاست‌های تقاضامحور تغییر رویکرد داد. طبق ماده ۷۸ برنامه ششم توسعه در راستای دستیابی به عدالت اجتماعی و پشتیبانی از اقشار ضعیف، بر ساخت مسکن برای این قشر تاکید شد. در این برنامه پیش‌بینی شد ۵۷۰ هزار واحد مسکن حمایتی برای کمک به اقشار کم‌درآمد عرضه شود. برنامه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در قالب مسکن حمایتی به پیشنهاد وزارت‌های راه‌وشهرسازی، تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی تنظیم شده و مسوولیت اجرای آن نیز برعهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. مسکن در ۲ ساختار مسکن استیجاری و پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه عرضه می‌شود. در بخش مسکن اجتماعی، ساخت واحدهای استیجاری را دستگاه‌هایی مانند کمیته امداد امام خمینی، سازمان بهزیستی و خیرین مسکن‌ساز انجام می‌دهند که خانوارهایی را تحت پوشش دارند.
تامین زمین در این مورد با وزارت راه‌وشهرسازی است. در صورت فراهم بودن زمین، تسهیلاتی در برنامه پیش‌بینی شده است تا سرمایه‌گذاران و متقاضیانی که مبالغ عمده‌ای برای ساخت مسکن استیجاری دارند وارد این طرح شوند و با تفاهمنامه‌ای که برای ۱۰ سال بین آنها و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی امضا می‌شود، واحدهای مسکونی تحت نظارت بنیاد را بسازند و بخشی از آن را در اختیار خانوارهای شناسایی‌شده کمیته امداد امام خمینی، سازمان بهزیستی و دیگر گزینش‌ها قرار دهند. بدین صورت که در شهرهای کوچک تا ۴۰ میلیون تومان، در شهرهای میانی ۶۰ میلیون تومان و در شهرهای بزرگ و کلانشهرها ۸۰ میلیون تومان تسهیلات پیش‌بینی شده است. در گزارش عملکرد اهداف کمّی برنامه ششم توسعه، بررسی شاخص‌های کلیدی بخش مسکن در دو بخش عرضه و تقاضا در ایران حاکی از آن است که رکود بخش مسکن در سال‌های گذشته باعث شده است این بخش چه به لحاظ تعداد معاملات و چه به لحاظ قیمت آنها وضعیتی رو به کاهش را تجربه کند.
قانون جهش تولید مسکن
قانون جهش تولید مسکن که با عنوان «طرح دوفوریتی جهش تولید و تامین مسکن» تقدیم مجلس شد در تاریخ ۱۷/۵/۱۴۰۰ به تصویب رسید. مطابق با این طرح، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تامین و طوری برنامه‌ریزی و اقدام کند تا در ۴ سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط دست‌کم یک میلیون واحد مسکونی برای متقاضیان واجد شرایط بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین‌نامه‌های مربوط عرضه شود. همچنین، بانک‌ها و موسسات غیربانکی مکلف هستند دست‌کم ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند؛ به طوری که در سال اول اجرای قانون از حداقل ۳۶۰۰ هزار میلیارد ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز دست‌کم منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد یادشده مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.
طبق آمار، در طرح نهضت ملی مسکن که از ۲۸ مهر سال ۱۴۰۰ و یک ماه پس از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن بازگشایی شد، تا ۲۹ اسفند ۱۴۰۰ روند ثبت‌نام ادامه یافت و ۵ میلیون و ۴۹۰ هزار و ۱۶۶ نفر نام‌نویسی کردند. دراین بین، ۳ میلیون و ۳۶۰ هزار و ۱۵۳ نفر حائز شرایط اولیه (فرم ج سبز، نداشتن سابقه مالکیت و عدم استفاده از تسهیلات دولتی) شدند. تهران بیشترین آمار ثبت‌نام‌کنندگان و شرق سمنان کمترین میزان را به خود اختصاص داد. همچنین در جدول ذیل تبصره ۱۴ ماده واحده قانون بودجه، پرداخت ۵۰ هزار میلیارد ریال به صندوق ملی مسکن بابت تامین مسکن محرومان گنجانده شد.
آسیب‌شناسی طرح‌های اجرایی مسکن اجتماعی
بر اساس مصوبه هیات وزیران و با هدف حمایت از تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر و در راستای اجرای سیاست‌های دولت یازدهم در حوزه مسکن، در سال‌های ۱۴۰۰ـ۱۳۹۶، برنامه‌ای در ۲ قالب «مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی» تدوین شد. مطابق با این طرح، برنامه‌ریزی برای اجرای سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در سال‌های ۱۴۰۰ـ۱۳۹۶ صورت گرفت که در آنها کمک‌هایی درقالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن ملکی، پرداخت تسهیلات به سازندگان مسکن استیجاری، ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن پیش‌بینی شده بود. در زیر، برخی از مهم‌ترین ضعف‌های سیاستگذاری حوزه مسکن ارائه می‌شود.
عدم استطاعت مالی خانوارها خصوصا خانوارهای کم‌درآمد شهری در تهیه واحدهای مسکونی از مشکلات و چالش‌های اساسی دولت‌ها در بخش مسکن است. پس‌انداز محدود خانوارهای کم‌درآمد با توجه به سطح پایین حقوق و عدم رشد متناسب درآمد خانوارها با رشد قیمت واحدهای مسکونی، از مشکلات اساسی در استطاعت مالی خانوارها برای تامین مسکن مناسب است.
غالب بودن ماهیت اقتصادی طرح مسکن مهر موجب غفلت در رفع یکی از نیازهای اساسی شد، اما باید متذکر شد که در عمل، مسکن دارای ابعاد اجتماعی و فرهنگی وسیع است. دسترسی به مسکن به عنوان یکی از اهداف اجتماعی همواره و در هر جامعه‌ای مطرح است. ارکان اساسی مسکن مانند امنیت، مطلوبیت و انطباق بر توان مالی خانوارها در راس معیارهای مرتبط با نیازهای اجتماعی قرار می‌گیرند، اما آنچه در اجرا و تامین مسکن با عنوان «مسکن مهر» شاهدیم، تنها منطبق بر توان مالی قشر کم‌درآمد جامعه است. دید کاملا کالبدی بر مقوله مسکن مهر یکی از مهم‌ترین دلایل ناکامی این طرح است.
انگیزه‌های سفته‌بازی ثروتمندان ممکن است نقش مهمی در درک پویایی‌های قیمت مسکن ایفا کند. با توجه به اینکه انگیزه‌های سوداگرانه ثروتمندان بیش از تقاضای مصرفی آنهاست، با تشدید نابرابری درآمد، عملکرد بازارمسکن را در تقاضای موثر مسکن کم‌درآمدها و میان درآمدها تحت تاثیر قرار می‌دهد. بنابراین، روابط متقابل نابرابری و پیامدهای آن در بازار مسکن بر تقاضای مسکن کم‌درآمدها و میان درآمدها اثر می‌گذارد و باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود و نسبت اجاره به درآمد خانوارها را افزایش می‌دهد.
در اجزای بودجه امور، فصول و برنامه‌های بخش مسکن شفافیت، انضباط و تناظر افقی و عمودی موضوعات مشاهده نمی‌شود و گاه با ارائه آمار تجمیعی عملا ارزیابی و سنجش عملکرد اجرایی در مقایسه با بودجه در موضوعات مختلف، ناممکن یا بسیار دشوار است.
در سال ۱۳۹۱، حدود ۱۹ درصد از تسهیلات بانکی به حوزه مسکن و ساختمان اختصاص یافت. این عدد در سال ۱۳۹۸، به ۷ درصد و در ۱۰ ماه سال ۹۹، به ۷/۵ درصد کاهش یافت.
به طور معمول چنین فرض می‌شود که اقشار کم‌درآمد صرفا مددگیرنده هستند و مسکن با هر شرایطی، تامین‌کننده نیاز این قشر است. به عبارتی، در این همکاری و تعامل به قصد تسهیل معضل یادشده، همکاری و مشارکت خود این اقشار نادیده گرفته شده است.
طرح اجرایی مسکن مهر منجر به تجمیع شهروندان کم‌درآمد در یک نقطه و آسیب‌های ناشی از آن شد حال آنکه یکی از مهم‌ترین اصول ایجاد مسکن اجتماعی آن است که با اختلاف‌نشینی دهک‌های کم‌درآمد در مناطق برخوردارتر، از شکل‌گیری آسیب‌های اجتماعی و امنیتی جلوگیری و انسجام اجتماعی ایجاد شود. با توجه به تاثیرات بلندمدت طرح مسکن مهر بر سیما و عملکرد شهرها، لازم است احداث آنها با توجه به معیارهای برنامه‌ریزی شهری صورت پذیرد تا در عملکرد و کیفیت زندگی شهری تاثیر منفی نداشته باشد.
تصمیمات غیرکارشناسی سبب تفاوت فاحش میان اهداف تعیین‌‌شده و اجرا شد. به عبارت دیگر، بسیاری از اهداف و برنامه‌های تنظیم‌شده در راستای بهبود شرایط مسکن اقشار کم‌درآمد، به لوکس‌سازی‌های متعدد مبدل شد. این موضوع سبب افزایش فاصله طبقاتی و پیچیده‌تر شدن مساله مسکن اقشار محروم در سطح جامعه شد.
بی‌توجهی به سیاست‌های اتخاذشده در هر برنامه نسبت به برنامه‌های پیشین و مقطعی بودن بسیاری از سیاست‌های اجراشده در دوره‌های متمادی، سبب آسیب جدی به پایه‌های اصلی سیاستگذاری می‌شود. این طرز تفکر که با تغییر دولت و تغییر نگرش‌ها نباید به تجارب گذشته و برنامه‌های تنظیم شده در آن دوره توجهی داشت و از آموزه‌های آنها بهره برد، یکی از لغزش‌های آشکار به شمار می‌رود که منجر به پدید آمدن بسیاری از آزمون و خطاها و تکرار مکررات بوده است.
ایجاد فضاهای عمومی برای افزایش تعاملات اجتماعی، فضاهای تفریحی، آموزشی، بهداشتی و بهبود دسترسی‌ها و محله‌محوری باید بخش اصلی هر طرح مسکن اجتماعی باشد در حالی که طرح دولت در بخش مسکن اجتماعی از مفهوم و معنای اجتماعی و فرهنگی‌اش به کالبدی فیزیکی و بی‌هویت فرو کاسته شده است.
نیاز به مسکن به زمینه‌های فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی، جغرافیایی و فضایی بستگی دارد. عواملی مانند نوع تصرف، اندازه خانه، میزان تراکم محل، نوع معماری بنا، موقعیت مسکن در شهر یا خارج شهر، نحوه بازپرداخت وام‌ها و… همگی بسته به شرایط فضایی مختلف فرق می‌کند. قطعا مسکن اجتماعی در استان تهران با مسکن اجتماعی در استان‌های سیستان‌وبلوچستان یا خوزستان از بسیاری جهات باید متفاوت باشد. لحاظ نکردن این ملاحظات فضایی و ارائه فرمول واحد از بالا و مرکز برای همه، اشتباه جبران‌ناپذیری است. یکی از مشکلات مسکن مهر این بود که در آن از ملاحظات محلی و فضایی غفلت شده بود. برای مثال، هزینه زیادی صرف ساخت مسکن برای کپرنشین‌های منطقه بلوچستان شده بود، اما با ویژگی‌های فرهنگی جامعه محلی فاصله داشت و افراد از سکونت در چنان خانه‌هایی سر باز زدند. خانه بلوچ وسیع است و فضایی کاملا محافظت شده برای حریم خصوصی و خانواده دارد، اما خانه‌های ساخته‌شده کاملا شبیه خانه‌های شهری در تهران بود.
تجارب جهانی نشان می‌دهد طرح مسکن اجتماعی زمانی موفق است که همراه با ایجاد نهادها و ساختارهای لازم باشد. دخالت مستقیم دولت در خانه‌سازی به علت بوروکراسی پیچیده و عدم تناسب ساختار دولت‌ها با این‌گونه پروژه‌ها ناموفق است. از سوی دیگر، بخش خصوصی به دلیل اینکه هدف اصلی‌اش بر کسب سود است نه برابری، ممکن است منجر به تضییع حقوق شهروندان شود. بنابراین، وجود نهادهای واسط که ماهیتی مردمی، عمومی و غیرانتفاعی دارند، ضروری است تا در حوزه‌هایی مانند اجاره‌داری، شناسایی نیازمندان واقعی و مذاکره و تسهیل‌گری بین بخش‌های دولتی، خصوصی و شهروندان ایفای نقش کنند. در طرح مسکن اجتماعی در ایران خبری از سازوکار ایجاد ساختارهای لازم با ویژگی‌های فوق نیست.
راهکارهای سیاستی
مشکل مسکن اقشار آسیب‌پذیر یکی از معضلات رایج در تمام کشورهای جهان سوم است. در مجموع، مسکن اجتماعی به عنوان راهکاری برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر در نظر گرفته می‌شود. برای دفاع از اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر جامعه و با هدف عدالت‌گستری در سطح جامعه و مشکلات اجتماعی و اقتصادی ناشی از طرح‌های گذشته، می‌توان سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای، همکاری اقشار آسیب‌پذیر، پایبندی به برنامه‌ها، جامع‌اندیشی، توجه به کیفیت اقتصادی و اجتماعی مسکن، اراده سیاسی قوی و سازگار، مالیات بر خانه‌های خالی، هم‌نشینی مسکن اجتماعی و مسکن عادی و ارتقای بافت فرسوده را از راهکارهای مناسب برای رفع این مشکل دانست.
* پژوهشگر اقتصادی
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهلینک کوتاه :