کاهش چشمگیر تولید مسکن

به گزارش جهان صنعت نیوز: این آمار نشان می‌دهد میزان تولید مسکن بخش خصوصی در شهر تهران نسبت به سال گذشته تقریبا نصف شده است. مهم‌ترین عوامل این موضوع می‌تواند کاهش بازده سرمایه در بخش مسکن، تورم نهاده‌های ساختمانی، رکود معاملات و انتظار برای دیدن نتایج پروژه‌های دولتی باشد.

آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدی ساخت‌و‌ساز در تهران نسبت به سال گذشته حکایت دارد. در کل کشور نیز تولید مسکن حدود ۱۳ درصد در مقایسه با سال قبل کاهش نشان می‌دهد. همزمان با نزول تولید مسکن، معاملات واحدهای نوساز نیز کاهش یافته که عوامل مختلفی از جمله جهش قیمت مسکن و رکود معاملات در این مساله اثرگذار است.

اگرچه دولت همواره از تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی سخن می‌گوید و در قالب طرح نهضت ملی مسکن تاکنون حدود ۴۳۰ هزار واحد عمدتا در حومه شهرها به مرحله گودبرداری و فونداسیون رسیده، به نظر می‌رسد ساخت و ساز توسط بخش خصوصی در مرکز شهرها دچار رکود شده است.

۹۷ درصد بار تولید مسکن در دهه‌های گذشته بر دوش شرکت‌های خصوصی بوده است

طبق گزارشی که چند روز قبل مرکز آمار اعلام کرد در بهار ۱۴۰۱ برای تعداد ۵۹۴۵ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه صادر شده که ۴۸/۴  درصد نسبت به فصل قبل و ۴۶/۱ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد.

بهار امسال در کل نقاط شهری کشور نیز تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان پیش‌بینی شده که در مقایسه با زمستان و بهار سال گذشته به ترتیب ۸/۲۱ و ۷/۱۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.

کارشناسان دلایل مختلفی را برای افت ساخت و ساز، همزمان با یکی از بزرگترین پروژه‌های دولتی مسکن عنوان می‌کنند که از جمله آن می‌توان به تورم ۵۵ درصدی مصالح ساختمانی، رکود معاملات ملکی ناشی از جهش قیمت مسکن، کاهش توان خرید متقاضیان و انتظار برای تزریق واحدهای جدید دولتی به بازار مسکن اشاره کرد. بیت‌الله ستاریان کارشناس بازار مسکن در این خصوص به ایسنا ‌گفت: وقتی دولت اعلام می‌کند که قصد دارد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد بخش خصوصی نگران می‌شود که نتواند واحدهای خود را به فروش برساند و به همین دلیل خود را از فرآیند ساخت و ساز کنار می‌کشد. این در حالی است که همواره طی دهه‌های گذشته ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید مسکن بر عهده بخش خصوصی بوده و دولت‌ها نتوانسته‌اند بیش از ۵ درصد تاثیر ایجاد کنند.

پاشنه آشیل‌های طرح جهش تولید و تامین مسکن

در حال حاضر عمده چشم‌ها به پروژه نهضت ملی مسکن دوخته شده است.طبق آخرین آماری که اواخر شهریور ۱۴۰۱ توسط وزارت راه‌و‌شهرسازی ارائه شد برای یک میلیون و ۶۶۶ هزار واحد پروژه نهضت ملی مسکن تامین زمین شده، یک میلیون و ۵۹۳ هزار واحد آغاز شده و ۴۳۰ هزار واحد به مرحله گودبرداری و فونداسیون رسیده است. تعداد ۶۴۲ هزار و ۶۹۹ متقاضی برای این طرح افتتاح حساب و ۲۲ هزار میلیارد تومان واریز وجه داشته‌اند.

حدود ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر برای این پروژه ثبت‌نام و ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر تایید شدند.اما ۶۴۲ هزار نفر افتتاح حساب کرده‌اند. طبق بررسی‌هایی که تیرماه امسال صورت گرفت طرح جهش تولید و تامین مسکن دست‌کم دچار چهار پاشنه‌آشیل شامل کمبود زمین، عدم پایبندی سیستم بانکی به تکلیف خود درخصوص تسهیلات این طرح، تعلل متقاضیان در پرداخت آورده و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی شده است. اما کاهش میزان ساخت‌و‌ساز در تهران به کمتر از ۲۰۰۰ واحد در ماه که به گفته رییس کانون انبوه‌سازان کمترین میزان طی ۱۸ سال اخیر محسوب می‌شود، نشان‌هنده افت بازده سرمایه در بخش تولید مسکن است.

در واقع طرف عرضه به دلیل رکود معاملات از ساخت‌وساز دست کشیده است؛ هرچند در کسادترین ماه نیز تعداد معاملات بیش از سه برابر میزان تولید مسکن بود. در شهریورماه ۱۴۰۱ به عنوان رکودی‌ترین ماه در بازه زمانی پنج ماه اخیر ۶۰۳۳ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲/۵ درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد.

وضعیت بازار مسکن پایتخت

روند فعلی ممکن است منجر به ایجاد فشار تقاضا برای واحدهای نوساز در بازار مسکن شهر تهران شود. البته بر اساس برآوردها تعداد خانه‌های شهر تهران حدود ۱۰ درصد بیش از تعداد خانوارهاست اما واحدهای خالی عمدتا از نوع بزرگ متراژ در شمال تهران است که طرف تقاضا توان خرید آن را ندارد.

ظاهرا بین میزان تولید مسکن و تعداد معاملات واحدهای نوساز رابطه همسویی وجود دارد. با کاهش محسوس ساخت و ساز در شهر تهران، معاملات واحدهای قدیمی بیشتر و آپارتمان‌های نوساز کمتر شده است.

شهریور سال گذشته واحدهای بالای ۲۰ سال حدود ۱۳ درصد از قراردادهای خرید و فروش مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند که شهریور امسال تقریبا دو برابر شده و به ۲۲ درصد رسیده است.در مقابل، سهم معاملات آپارتمان‌های کمتر از پنج سال از ۳۳ درصد در شهریور ۱۴۰۰ به ۲۸ درصد در شهریور ۱۴۰۱ کاهش پیدا کرد.