تراکم‌فروشی، ضرر یا منفعت
نجومی شدن قیمت مسکن در سال‌های گذشته باعث شد تا دولت سیزدهم هم با وجود اقدام‌های کنترلی و نظارت‌های گسترده از ترکش‌های آن در امان نماند، با این حال اهتمام برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن که طبق آن مقرر شده چهار میلیون واحد مسکونی احداث و به افراد واجد شرایط واگذار شود ثبات نسبی را به بازار مسکن برگرداند.
البته این قضیه به تنهایی کافی نیست و لازم است دستگاه‌های متولی که به صورت مستقیم و یا غیرمستقیم در این بخش فعالیت دارند پای کار آمده و دولت را در راستای محقق کردن برنامه‌های خود یاری کنند. در این بین یکی از دستگاه‌هایی که خود را چندان در افزایش قیمت مسکن موثر نمی‌داند، اما طبق نظر کارشناسان و البته برآوردهای صورت گرفته نقش مستقیمی در افزایش قیمت مسکن داشته و دارد شهرداری است.
در واقع مدل درآمدی و نگاه تجاری که شهرداری‌ها به حوزه ساخت‌و‌ساز مسکن دارند سبب شده تا به صورت مستقیم و غیرمستقیم در بالا رفتن قیمت مسکن تاثیر قابل‌توجهی داشته باشند. به گفته کارشناسان، تا زمانی که شهرداری‌ها به درآمد حاصله از صدور پروانه ساختمانی وابستگی دارند، هزینه‌های ساخت مسکن در شهرها نیز افزایش خواهد یافت چراکه اکنون بخش مهمی از هزینه‌های ساخت در شهرها به دلیل صورت‌حساب‌های شهرداری است. از سوی دیگر به عقیده همین کارشناسان شهرداری‌ها با فروش تراکم سبب افزایش قیمت مسکن در نقاط مختلف می‌شوند این در حالی است که زیر بار هیچ‌گونه مسوولیتی نیز در قبال کمبود مسکن و یا قیمت بالای آن نمی‌روند.
گرانی و رکود در پی فروش تراکم
محمود جامساز کارشناس اقتصادی می‌گوید: شهرداری‌ها از سال‌های گذشته تاکنون نقش مهمی در افزایش بهای مسکن داشته و دارند به عنوان مثال، به دلیل فروش تراکم که از زمان آقای کرباسچی در کلانشهری مانند تهران شروع شده و همچنان ادامه دارد تاثیر زیادی در عدم هماهنگی ساختمان شهری و یا جانمایی مناسب را شاهدیم. او اضافه کرد: این موضوع سبب شده تا در کوچه‌های ۶ متری، ساختمان‌های بلندمرتبه ۱۰ و یا ۱۴ طبقه احداث شود که هم از نظر فضای عبور و مرور و هم پارکینگ، ساکنان به شدت در مضیقه قرار بگیرند.
جامساز ادامه داد: یکی از دلایل مهمی که امروز سبب شده تا قیمت ساختمان‌ها با وجود تقاضاهای موثر همچنان افزایش یابد این است که ارگان‌هایی مانند شهرداری و یا حتی بانک‌ها تبدیل به مالکان اصلی شده‌اند.
او ادامه داد: از یک‌سو، برخی از سازندگان هم به دلیل اشراف اطلاعاتی و یا ارتباطاتی که دارند اعتبارات و تسهیلاتی دریافت کرده و در خصوص بازپرداخت‌ها نیز همتی از خود نشان نمی‌دهند و از سوی دیگر برخی از بانک‌ها فشاری روی آنها نمی‌آورند و قیمت مسکن همچنان با تورم بالا رفته و قاعدتا به نفع این افراد است. چنین مساله‌ای رکود بازار مسکن را نیز به همراه دارد.
ترفند شهرداری‌ها برای جبران کسری بودجه
ایرج رهبر رییس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز می‌گوید: شهرداری‌ها عوارض متعددی را در نظر گرفته و در واقع هزینه‌های مختلفی از جمله آتش‌نشانی، نقشه‌برداری، تفکیک پروژه در پایان کار و هزینه‌های ناظر را دارند که مجموع اینها رقم بالایی می‌شود.
او اضافه کرد: این در حالی است که شهرداری‌ها درآمد پایداری نداشته و بودجه‌ای نیز برای آنها از سوی دولت تعریف نشده است، بر همین اساس با ساخت‌و‌ساز و تراکم‌فروشی سعی می‌کنند این کسری خود را جبران کنند و در واقع کمبود هزینه‌ای خود را از این طریق که در نهایت سبب بالا رفتن قیمت مسکن از یک سو و لطمه خوردن به انگیزه ساخت‌و‌ساز می‌شود جبران کنند.
رهبر خاطرنشان کرد: چنین اقداماتی علاوه بر بالا رفتن قیمت مسکن و بی‌انگیزه شدن در ساخت‌و‌ساز شغل‌هایی را نیز که با هر ساختمان‌سازی ایجاد می‌شوند تحت تاثیر قرار می‌دهند. او معتقد است: اگر دولت بودجه‌ای را تامین کند تا شهرداری‌ها دیگر عوارض ساخت‌و‌ساز دریافت نکنند، به نفع کل اقتصاد کشور خواهد بود. او بالا رفتن نرخ بیمه کارگران از سوی تامین اجتماعی را از دیگر دلایلی عنوان کرد که در بالا رفتن هزینه‌های ساختمان تاثیرگذار بوده و گفت: این در حالی است که اگر دستگاه‌هایی از جمله شهرداری‌ها تنها به فکر منابع مالی خود نبوده و دیگر منافع اقتصادی که کل کشور را دربر می‌گیرد لحاظ کنند شاهد رونق اقتصادی خواهیم بود.
استفاده ابزاری شهرداری‌ها از مسکن
بازرس انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان نیز در پاسخ به سوالی مبنی بر نقش شهرداری‌ها در افزایش قیمت مسکن گفت: شهرداری‌ها به بهانه‌های مختلف هزینه‌های اضافی را بابت مسکن دریافت می‌کنند، در واقع در ۲۰ تا ۳۰ سال دیگر مسکن به عنوان نیاز ضروری مردم مطرح نیست و یک عده به عنوان کالا به آن نگاه می‌کنند که همین مساله سبب شده به عنوان مثال شهرداری نیز عنوان کند حالا که بازار خوبی است چرا ما استفاده نکنیم.
علیرضا سرحدی افزود: پول بزرگی در این بخش جابه‌جا می‌شود و هر کسی به دنبال گرفتن سهم خودش است؛ این امر سبب شده تا بخش مسکن تبدیل به یک تجارت شود البته تجاری شدن به نوبه خود ایرادی ندارد، اما زمانی که از شکل منطقی خود خارج شود تبدیل به وضعیتی می‌شود که امروز شاهد آن هستیم.
او با بیان اینکه شهرداری‌ها نباید به این وضعیت دامن بزنند تصریح کرد: از سوی دیگر شاهد هستیم که شهرداری‌ها اقدام به ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری در این بخش می‌کنند که این نیز کار غلطی است. شهرداری‌ها به عنوان مدیریت شهری باید بر رعایت ضوابط و مقررات نظارت داشته باشد، نه اینکه اقدام به دخل و تصرف کند. سرحدی با بیان اینکه مسکن مساله اولویت‌دار در کشور است، تصریح کرد: انتظار می‌رود شهرداری نقش نظارتی خود را ایفا کند، نه اینکه به این مساله دامن زده و سبب افزایش قیمت‌ها در بخش‌هایی از جمله مسکن به عنوان یک موضوع اولویت‌دار شود.
تاثیر افزایش هزینه پروانه‌ها و عوارض بر قیمت مسکن
دولت نیز از انجام اقدامات تسهیل‌گرایانه برای ساخت‌و‌ساز در بخش مسکن صحبت می‌کند اما پرداخت هزینه‌های شهری از سوی انبوه‌سازان و مالکان سبب شده تا شاهد تورم قیمت مسکن باشیم. افزایش عوارض از سوی شهرداری‌ها و دیگر هزینه‌ها از جمله پروانه ساخت بر روی قیمت مسکن تاثیر خواهد داشت و نمی‌توان این هزینه‌ها را نادیده گرفت. در چنین شرایطی انتظار می‌رود که شهرداری‌ها از این دیدگاه یک طرفه خود با هدف کسب درآمدهای پایدار با توجه به اینکه دولت به دنبال حل مشکل مردم در بخش مسکن است عقب‌نشینی کرده و همپای دولت در راستای بهبود قیمت‌ها و افزایش رضایتمندی مردم تلاش کنند.
لینک کوتاه :