شرط رونق بازار مسکن چیست؟
جهان صنعت نیوز| مجید سلیمی‌بروجنی- بازار مسکن یکی از استراتژیک‌ترین بازارها بوده که پیچیدگی‌های بسیاری دارد. شرایط خاص و کم‌سابقه یک سال گذشته منجر به جهش شدید قیمت مسکن مخصوصا در کلانشهرها به واسطه نوسانات ارزی و هجوم نقدینگی به سمت این بازار شده و به گرانی‌ها نسبت به تامین نیاز مسکن جامعه بیشتر از هر زمان دیگری دامن زده است.
افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ و طی سال ۹۷ انبوه‌سازان و سازندگان خود را ترغیب به تعریف و شروع پروژه‌هایی کرد که در حال حاضر دورنمای بهای تمام‌شده آنها بسیار مبهم شده است.
در پروژه‌هایی با پیشرفت پایین یا قبل از رویارویی سازندگان با هزینه‌های پیش‌رو تخمین دقیقی از میزان افزایش نداشته اما عبور قیمت برخی مصالح از مرزهای غیرقابل باور و ترس از ادامه روند افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کمیابی برخی از مصالح خارجی و نمونه‌های خاص سازندگان را بسیار محتاط و دست به عصا کرده است.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی
با آغاز سال ۹۸ به نظر می‌رسد افزایش دستمزدها، هزینه‌های حمل‌ونقل، افزایش بهای تمام‌شده مواد اولیه وارداتی، حذف ارزهای با نرخ یارانه‌ای در خصوص عمده کالاها و نیز افزایش احتمای بهای حامل‌های انرژی، بهای تمام‌شده مصالح تولید داخل را افزایش خواهد داد.
همچنین این موارد مستقیما روی هزینه‌های اجرا نیز موثر خواهد بود و این هزینه‌ها را افزایش خواهد داد. ضمن اینکه ذهنیت موجود در جامعه مبنی بر افزایش بهای کالاها در انطباق با افزایش قیمت دلار، باعث تشدید این موضوع خواهد شد.
بنابراین افزایش روزافزون هزینه‌های اجرا، کاملا محتمل بوده و به نظر می‌رسد اظهارنظرهای برخی از مسوولان در خصوص کاهش آتی بهای تمام‌شده مسکن بیشتر به منظور آرام کردن جو حاکم بر جامعه باشد تا مبتنی بر واقعیت‌های بازار. فارغ از موارد فوق و پیش‌بینی افزایش این نرخ، در حال حاضر نیز بهای ساخت نسبت به گذشته افزایش چشمگیری داشته است.
روند گذشته بازار مسکن کشور نشان می‌دهد بهای مسکن و بهای تمام‌شده ساختمان به صورت یکسان در بازه‌های زمانی مختلف افزایش نمی‌یابند، به این معنی که در دوره‌های رکود بازار مسکن، بهای ساخت به تبع تورم عمومی در حال افزایش است، در حالی که بهای فروش واحدهای مسکونی با این نرخ افزایش نمی‌یابد.
در دوران رونق نیز این روند عمدتا معکوس است و افزایش بهای مسکن بیشتر از افزایش بهای مصالح ساختمانی است از این‌رو به نظر می‌رسد افزایش بهای ساخت در این برهه زمانی، اثرات خود را در قالب چند نتیجه بر بازار ساختوساز مسکن می‌گذارد.
سیلاب نقدینگی
اگر چه بروز چنین شرایطی در بازار مسکن تنها معلول شوک سرازیر شدن سیلاب نقدینگی نبوده بلکه سیاست‌های کلان اقتصادی دولت نیز در این زمینه نقش داشته است. با این حال در چنین اوضاع و احوالی سیاستگذار بخش مسکن به دنبال اجرای طرح‌ها و سیاست‌هایی است که به این بازار سامان بخشد.
ظاهرا نسخه درمانی تازه‌ای هم در کار نیست و قرار است با همان نسخه‌های نخ‌نما شده و شکست‌خورده گذشته موقتا زخم‌های این بازار را التیام بخشند. در جدیدترین برنامه در قالب طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن، قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته شود؛ طرحی که به نظر می‌رسد بار دیگر داستان تلخ مسکن مهر را که نتیجه مداخله دولت نهم و دهم در بازار مسکن بوده تکرار خواهد کرد.
به گفته کارشناسان اقتصادی مداخله دولت در آن مقطع موجب بهبود عملکرد بخش مسکن نشد. محرک دولت در اجرای نسخه هزینه‌زای مداخله فیزیکی در بازار مسکن ریشه در دو عامل «دولت پولدار» و «بخش‌خصوصی ناتوان» دارد.
پیامدهای اقتصادی
اگر نگاهی به تجربه چند دهه اخیر اقتصاد ایران بیندازیم به این نتیجه می‌رسیم که هر زمان دولت منابع درآمدی بالا داشته، با این تصور که مشکلات مسکن را می‌توان با پول حل کرد به ساختوساز روی آورده است.
اولین تجربه نیز به قبل از انقلاب و به سال‌های ۱۳۴۷ و ۱۳۴۸ برمی‌گردد. از این سال‌ها به بعد به دلیل افزایش قیمت نفت، درآمدهای نفتی دولت افزایش یافت و پول در دست دولت به میزان چشمگیری رشد کرد.
بلافاصله بعد از رشد منابع دولت، مداخلات دولتی به شکل‌های مختلف در وجوه متعدد اقتصاد شروع شد که همه ما از پیامدهای اقتصادی آن آگاه هستیم. پس از انقلاب نیز این تجربه بارها تکرار شد.
مداخله مستقیم دولت
هر زمان دولت با مازاد منابع روبه‌رو شد، باز هم با این تصور که می‌تواند با پول همه این مشکلات را حل کند شروع به مداخله فیزیکی در بازار مسکن کرد. بنابراین به نظر می‌رسد یک رابطه مستقیم بین شرایط مالی دولت که تابعی از درآمدهای نفتی بوده با میزان مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن وجود دارد.
بخش خصوصی و دولت بالقوه برای پوشش نیاز بازارها به ویژه بازار مهم مسکن به عنوان رقیب یکدیگر شناخته می‌شوند. طبعا در یک بازار هنگامی که یک رقیب ضعیف باشد شرایط برای ورود گسترده دیگری به بازار فراهم است.
به طور کلی یک قانون نانوشته وجود دارد مبنی بر اینکه سیاستگذار به محض اینکه نتواند سیاست‌های اصلح را از سیاست‌های مغلوب تمییز دهد، به استراتژی مداخله روی می‌آورد. در شرایط موجود سناریوی مداخله گسترده دولت دوازدهم در بازار مسکن به دلیل نبود منابع مالی به حداقل رسیده و بعید است که بتواند وعده تولید میلیون‌ها مسکن را عملیاتی کند.
شرایط و ظرفیت اقتصادی کشور را برنامه‌های اقتصادی دولت و بخش‌خصوصی تعیین می‌کند، نه سلیقه و درخواست یک مدیر ارشد یا یک وزیر در قالب مصوبه و بخشنامه تجربه گذشته نشان داده که تعیین سقف قیمتی در همه بازارها به ویژه بازار مسکن جوابگو نخواهد بود. بازار مسکن برای رونق هر چه بیشتر نیازمند نقدینگی کلان است و وظیفه دولت جذب این نقدینگی از کانال‌های مختلف است.
کارشناس اقتصادی
اقتصاد کلانمسکنیادداشتلینک کوتاه :