چرا مسکن گران است؟
افزایش قیمت مسکن ناشی از عرضه محدود، کاهش بهره‌وری ساخت‌وساز، و تعامل پیچیده تقاضا با سیاست‌های پولی است.
جهان صنعت نیوز، چرا مسکن این‌قدر گران است؟ توضیحات در این زمینه معمولاً به دو دسته تقسیم می‌شوند. یکی بر مسئله عرضه محدود تمرکز دارد: مجموعه‌ای از محدودیت‌های استفاده از زمین و کمپین‌های محلی مخالف ساخت‌وساز مانع از ساخت‌وساز مسکن در کشورهای ثروتمند شده‌اند. دسته دیگر بر تقاضا تأکید دارد: کاهش بلندمدت نرخ بهره واقعی، قیمت تمام دارایی‌ها از جمله مسکن را افزایش داده است. اعتبار ارزان‌تر به معنای مسکن گران‌تر است. با این حال، حتی زمانی که در اوایل دهه ۲۰۲۰ نرخ بهره در کشورهای ثروتمند افزایش یافت، قیمت‌ها به‌سختی تغییر کردند. چرا؟
مجموعه‌ای از پژوهش‌های اخیر نشان می‌دهند که تعامل بین عرضه محدود و تغییرات تقاضا، این معما را توضیح می‌دهد.
مسکن به‌عنوان سرمایه‌گذاری و مصرف
برای اکثر مردم، خانه محلی برای زندگی است. اما برای اقتصاددانان، خانه نوعی سرمایه‌گذاری درآمدزا به شمار می‌آید. هر دو دیدگاه درست است. از یک سو، برای مالکان، این درآمد به شکل اجاره است. از سوی دیگر، مالکان ساکن، درآمدی معادل مصرف «خدمات مسکن» خانه دریافت می‌کنند. در هر صورت، قیمت مسکن در اصل یکسان است؛ هر دو به نوعی اجاره دریافت می‌کنند. برای اهداف آماری تورم، این مفهوم به‌عنوان «اجاره معادل مالکیت» (OER) شناخته می‌شود و اصلی‌ترین راهی است که مسکن در شاخص‌های قیمت مصرف‌کننده منعکس می‌شود. OER حدود یک‌چهارم از شاخص تورم آمریکا را تشکیل می‌دهد.
اثر نرخ بهره بر قیمت مسکن
به‌طور کلی، نرخ بهره پایین‌تر باید به قیمت‌های بالاتر مسکن منجر شود. نسبت اجاره به قیمت مسکن شبیه بازده اوراق قرضه است. هر دو را می‌توان با نرخ بهره تعیین‌شده توسط بانک مرکزی مقایسه کرد. در بازارهای مالی، بازده دارایی‌های مختلف باید به شکلی تنظیم شود که با سطوح مختلف ریسک هم‌خوانی داشته باشد؛ در غیر این صورت، یک مالک می‌تواند دارایی‌های خود را فروخته و در بازار سهام یا بالعکس سرمایه‌گذاری کند. کاهش نرخ بهره بانک مرکزی، قیمت بازار اوراق قرضه، سهام و مسکن را به شکل مشابهی افزایش می‌دهد تا بازده دارایی‌ها با هم همگام شوند. برخی اقتصاددانان از این اصل برای شناسایی حباب مسکن قبل از بحران ۲۰۰۷ استفاده کردند، زیرا نسبت قیمت به اجاره مسکن بالاتر از میزانی بود که نرخ بهره توجیه می‌کرد.
مشکلات در سیاست‌گذاری پولی و بازار مسکن
در گزارش فصلی اخیر بانک تسویه بین‌المللی (BIS)، تأثیر بازار محدود مسکن بر سیاست پولی بررسی شده است. به‌طور ایده‌آل، توسعه‌دهندگان باید به قیمت‌های بالاتر ناشی از کاهش نرخ بهره با ساخت مسکن بیشتر و استخدام کارگران پاسخ دهند و فشار تورمی ایجاد کنند؛ نرخ‌های بهره بالاتر باید اثر عکس داشته باشند. با این حال، این پاسخ در طول زمان کاهش یافته است. در دهه ۱۹۷۰، افزایش ۱ درصدی قیمت خانه، افزایش ۶ درصدی در ساخت‌وساز جدید ایجاد می‌کرد؛ اما تا دهه ۲۰۰۰، این رقم به ۴ درصد کاهش یافت. نویسندگان این مسئله را به ترکیبی از مقررات سختگیرانه‌تر در استفاده از زمین و کاهش بهره‌وری در ساخت‌وساز نسبت می‌دهند. به جای تحریک سرمایه‌گذاری، سیاست پولی از طریق کانال‌های دیگر عمل می‌کند: خانه‌های جدید کمتری ساخته می‌شود و قیمت خانه‌های موجود افزایش می‌یابد.
تأخیر در واکنش بازار مسکن
در حالی که بسیاری از قیمت‌های دارایی تقریباً بلافاصله به تغییرات سیاست پولی واکنش نشان می‌دهند، بازار مسکن زمان بیشتری نیاز دارد. خرید یا فروش ملک ممکن است ماه‌ها یا حتی سال‌ها طول بکشد. پژوهشگران BIS دریافتند که در مناطقی که عرضه خانه به افزایش قیمت واکنش نشان می‌دهد، قیمت‌ها طی حدود یک سال، ۱.۵ درصد افزایش می‌یابند و نسبت اجاره به قیمت کاهش یافته و سپس تثبیت می‌شود. اما زمانی که ساخت‌وساز کند است، قیمت خانه‌ها همچنان به افزایش ادامه می‌دهند. نویسندگان بر این باورند که ممکن است این امر به دلیل پیش‌بینی خریداران بالقوه باشد که قیمت‌ها در آینده نیز افزایش خواهند یافت، که می‌تواند بازده کمتر را جبران کند. در نتیجه، به جای افزایش ساخت‌وساز، صاحبان خانه سود غیرمنتظره‌ای کسب کرده و بیشتر خرج می‌کنند، که از طریق کانال‌های دیگر فشار تورمی ایجاد می‌کند؛ مثلاً ممکن است برای رستوران‌ها و تعطیلات هزینه کنند و دستمزدها در این صنایع را افزایش دهند.
تأثیر نرخ بهره بالا بر قیمت و اجاره
این بدان معنا نیست که مستأجران جوان ناامید باید امیدوار باشند که افزایش نرخ بهره قیمت‌ها را کاهش دهد و امکان خرید خانه را فراهم کند. تغییرات سیاست پولی بر جذابیت مالکیت خانه تأثیر می‌گذارد. مطالعه‌ای توسط دانیل گرینوالد از دانشگاه نیویورک و آدام گورن از دانشگاه بوستون بررسی می‌کند که بازارهای اجاره و خریدخانه چگونه با یکدیگر تعامل دارند. در تئوری، با افزایش قیمت خانه، مالکان باید تمایل بیشتری برای فروش به خریداران بالقوه داشته باشند. این امر می‌تواند برخی از فشارهای صعودی قیمت‌ها را پس از کاهش هزینه‌های اعتباری کاهش دهد. همچنین نرخ مالکیت خانه می‌تواند حتی بدون ساخت خانه‌های جدید افزایش یابد. اما در عمل، این اثر محقق نمی‌شود. بازار اجاره و مالکیت تقریباً کاملاً از هم جدا هستند.
مستأجران بازنده‌اند
وقتی نرخ‌ها افزایش می‌یابد و وام مسکن گران‌تر می‌شود، اجاره جذاب‌تر می‌شود. این امر تقاضا برای تعداد نسبتاً ثابت املاک اجاره‌ای را افزایش می‌دهد. در همین حال، مالکان برای جبران فرصت‌های از دست‌رفته در دیگر سرمایه‌گذاری‌ها، باید بازده بیشتری دریافت کنند. مطالعه‌ای درباره ایرلند توسط محققان نشان می‌دهد که نرخ بهره بالاتر تمایل به افزایش اجاره‌ها دارد. به همین ترتیب، پژوهشی در آمریکا نشان می‌دهد که سیاست‌های پولی سختگیرانه می‌تواند تورم در بخش مسکن را افزایش دهد.
این یافته‌ها برخی از معماهای اخیر بازار مسکن را توضیح می‌دهند. اجاره‌های بالاتر به این معناست که قیمت مسکن نیازی به کاهش شدید ندارد تا تفاوت بازده بین مسکن و دیگر دارایی‌ها حفظ شود. در همین حال، تورم در بخش مسکن یکی از مقاوم‌ترین عوامل در کاهش تورم برای بانک فدرال بوده است. در شرایطی که ساخت‌وساز مسکن ضعیف باقی می‌ماند، نه پول ارزان و نه گران نمی‌توانند راه‌حلی ارائه دهند.
لینک کوتاه :