مسکن؛ نیاز فراموش‌شده‌ای در دستان دولت و دلال
بحران مزمن بازار مسکن ایران، ناشی از ناترازی مالی، تصدی‌گری دولت، سیاست‌گذاری ناکارآمد و ضعف در اجرای طرح‌های حمایتی، نیازمند بازنگری بنیادین و واگذاری واقعی به بخش خصوصی است.
جهان صنعت نیوز – بازار مسکن یکی از پیچیده‌ترین و بحرانی‌ترین بخش‌های اقتصادی ایران است؛ بازاری که در سال‌های گذشته تحت‌تاثیر عوامل گوناگونی همچون سیاست‌های دولتی، نوسانات اقتصادی، تورم، کاهش قدرت خرید مردم و کمبود عرضه قرار گرفته است. در شرایطی که مسکن از یک نیاز اساسی به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده، سهم این بخش در سبد هزینه خانوارها به شکل نگران‌کننده‌ای افزایش یافته و بسیاری از اقشار جامعه دیگر توانایی تامین سرپناه مناسب را ندارند. با وجود اجرای طرح‌های حمایتی مختلف از سوی دولت، همچنان فقر شدید مسکن در کشور مشهود است و سیاست‌هایی همچون مالیات بر خانه‌های خالی نیز نتوانسته تاثیر محسوسی بر کنترل بازار بگذارد.
یکی از معضلات اصلی، تامین منابع مالی برای اجرای پروژه‌های حمایتی در بخش مسکن است. در حالی که دولت به‌دنبال راهکارهایی برای تامین اعتبار این پروژه‌هاست، بسیاری از فعالان صنعت ساختمان معتقدند که تصدی‌گری کامل دولت در این حوزه نه‌تنها به بهبود وضعیت منجر نشده، بلکه موانع زیادی را بر سر راه تولیدکنندگان مسکن ایجاد کرده است. در این میان، مشکل تامین زمین نیز به دغدغه‌ای جدی تبدیل شده است؛ زمین به‌عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تولید مسکن، به‌دلیل سیاست‌های ناکارآمد مدیریتی و بوروکراسی پیچیده، به‌درستی در اختیار سازندگان قرار نمی‌گیرد؛ مساله‌ای که تولید مسکن را با چالش‌های گسترده‌ای روبه‌رو کرده است.
از سوی دیگر، نگاه سرمایه‌ای به مسکن باعث شده که تقاضای واقعی برای خرید خانه به حاشیه رانده شود و دلالان و سوداگران، کنترل بازار را در دست بگیرند. این مساله در کنار سیاست‌های ناکارآمد دولت، به رشد بی‌رویه قیمت‌ها و کاهش دسترسی اقشار متوسط و کم‌درآمد به مسکن دامن زده است. در چنین شرایطی، فعالان و تولیدکنندگان مسکن بارها نسبت‌به نحوه مدیریت دولتی در این حوزه اعتراض کرده و خواستار کاهش مداخله مستقیم دولت و واگذاری امور به بخش‌خصوصی شده‌اند.
در این گفت‌وگو، ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، به بررسی وضعیت کلی بازار مسکن، چالش‌های تامین منابع مالی، معضل زمین، ناکارآمدی مدیریت دولتی، تاثیرگذاری طرح‌های مالیاتی، مشکلات ناشی از تصدی‌گری دولت و الگوهای توسعه شهری پرداخته است. او همچنین به انتقادات فعالان این صنعت نسبت‌به سیاست‌های حاکم اشاره کرده و راهکارهایی را برای بهبود وضعیت بازار مسکن ارائه داده است.
اگر نگاهی کلی به بازار مسکن کشور بیندازیم، شاهد بازاری بحران‌زده، متلاطم و درگیر با رکود تورمی هستیم. در کنار این مسائل، متقاضیان قدرت خرید خود را به‌طور چشمگیری از دست داده‌اند. از سویی میزان تولید واحدهای مسکونی توسط بخش‌خصوصی افت قابل‌توجهی داشته است. به‌طور کلی وضعیت بازار مسکن و عوامل تاثیرگذار بر آن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ و به نظر شما سرمنشأ اصلی مشکلات این بازار کجاست؟
نوسانات قیمت‌ها در بازار مسکن سینوسی هستند. مرور تجربیات سال‌ها و دهه‌های گذشته حاکی از آن است که در برخی موارد قیمت‌ها افزایش یافته و رکود در مقطع زمانی خاصی رخ می‌دهد. گاهی اوقات نیز هنگامی که تعادل میان قدرت خرید مردم و قیمت واحدهای مسکونی به‌صورت نسبی برقرار می‌شود، رونق مسکن آغاز می‌شود؛ شرایطی که تا مدت زمانی ادامه خواهد یافت و سپس دوباره با بر هم خوردن تعادل، دچار تغییر می‌شود. بر هم خوردن تعادل میان قدرت خرید متقاضیان مسکن و نرخ واحدهای مسکونی، منجربه حکمفرمایی رکود تورمی بر بازار خواهد شد.
به هر صورت باید توجه داشت که در هر شرایطی نباید تولید و عرضه واحدهای مسکونی در این بازار قطع شود. حفظ تعادل میان قدرت خرید مردم و قیمت مسکن مستلزم تولید واحدهای مسکونی است. متاسفانه آمار تولید مسکن در دهه هشتاد به ۹۰۰هزار واحد مسکونی در سال نیز رسید. شرایط به تدریج تغییر کردند تا اینکه در سال۸۶ کلنگ طرح مسکن مهر بر زمین زده شد؛ طرحی که تا سال۹۳ نیز ادامه یافت. پس از آن دولت جدیدی که بر سر کار آمد، متاسفانه اقبالی برای ادامه مسکن مهر نداشت. در چنین شرایطی دوباره شاهد توقف تولید و عرضه واحدهای مسکونی بودیم. به‌طور کلی بازار مسکن شاهد دوره‌های گوناگونی از رونق و رکود بوده است.
به‌نظر می‌رسد اگر بخواهیم مشکلات بازار مسکن را به‌صورت ریشه‌ای و اساسی حل کنیم، باید طرح جامع مدونی را در اختیار داشته باشیم؛ طرحی که حتما لازم است کارشناسی شده باشد. البته باید توجه داشت که طرح جامع مسکن هر ده‌سال یک‌بار برنامه‌ریزی می‌شود اما ضرورت تجدیدنظر روی این طرح محسوس است. طرح‌های جامع مسکن در پی ایجاد وقفه در تجدید نظر، به‌روز بودن خود را از دست می‌دهند و مشکلاتی که اکنون با آن روبه‌رو هستیم، پدیدار می‌شوند.
آمارها حاکی از آن هستند که نزدیک به ۴۰درصد از جمعیت ایران اجاره‌نشین هستند. ۱۸ تا ۱۹میلیون حاشیه‌نشین یا بدمسکن نیز در کشورمان زندگی می‌کنند. صحبت‌های بسیاری مبنی‌بر اینکه در حال حاضر ۲ و نیم میلیون واحد مسکونی اضافه در کشور داریم و دیگر نباید اقدام به تولید مسکن کنیم، مطرح می‌شود. ولی به‌نظر من این آمارها درست نیستند و به‌صورت دقیق تفکیک نشده‌اند. در این رابطه باید پرسید که آیا این ۲و نیم میلیون مسکن اضافی به درد اقشار متوسط جامعه نیز می‌خورد؟
به‌طور قطع ساختمان‌های ویلایی، تفریحی و به عبارتی املاکی که در مواقعی از سال مورد استفاده مالکان قرار می‌گیرد نیز در این آمار گنجانده شده‌اند. در این میان خانه‌هایی نیز وجود دارند که قابل‌سکونت نیستند؛ واحدهایی که بیشتر در بافت‌های ناکارآمد و فرسوده شهری واقع شده‌اند. آمار خانه‌های خالی از درب منازل جمع‌آوری نشده است بلکه این آمار از کنتورهای برق و آب آنها استخراج شده است. چندی پیش از یکی از مسوولان در مورد چگونگی تهیه آمار خانه‌های خالی پرسش کردم. او نیز اذعان کرد که با استعلام از ادارات برق و بررسی داشتن یا نداشتن مصرف در آن خانه، به آمار خانه‌های خالی رسیده‌ایم. در شرایط کنونی لازم است تا کارشناسان بررسی‌های دقیقی به عمل آورند؛ بررسی‌هایی درخصوص تولید خانه‌هایی که به درد اقشار نیازمند به مسکن بخورد. در این راستا می‌توان واحدهای مسکونی را متناسب با سلیقه هر طبقه از جامعه ساخت و به آنها تحویل داد.
طی صحبت‌هایتان به موضوع خانه‌های خالی اشاره کردید. جدا از آمار، ارقام و نحوه شناسایی این خانه‌ها توسط دولت، به‌طور کلی دریافت مالیات از خانه‌های خالی به‌عنوان سیاستی سرکوبی شناخته می‌شود؛ اقداماتی دستوری که در اقتصاد جایی ندارند. نظر شما در این خصوص چیست؟
از همان ابتدای امر که موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی مطرح بود و بررسی‌های اولیه در رابطه با این قانون انجام می‌شد، از مسوولان وزارت امور اقتصادی و دارایی شنیدم که می‌گفتند هزینه شناسایی خانه‌های خالی خیلی بیشتر از مالیاتی است که بتوانیم از آنها دریافت کنیم. بدون شک این طرح با شکست روبه‌رو خواهد شد. در حال حاضر می‌توان بررسی کرد و دید که آیا اصلا این طرح توانسته جلوی خالی ماندن واحدهای مسکونی را بگیرد یا خیر؟
بسیاری از سازندگان افراد بانفوذی هستند که واحدهای زیادی ساخته‌اند و با دریافت نکردن پایان کار، قانون را دور می‌زنند. بسیاری از بانک‌ها نیز که ساخت‌وسازهایی به این صورت انجام می‌دهند، نقش بسزایی در وجود خانه‌های خالی در سطح کشور دارند. این گونه موارد از عملیاتی‌شدن قانون آنطورکه شایسته است، جلوگیری می‌کنند.
در این شرایط باید روی پیاده‌سازی آمایش سرزمین تمرکز داشت؛ یعنی بدانیم که در چه مناطقی، چه تعداد خانه، برای چه جامعه هدفی و با چه مساحتی بسازیم. همچنین قدرت خرید مردم در آن منطقه و روش کمک به متقاضیان از طریق تسهیلات بانکی یا اعطای زمین با اجاره ۹۹ساله، از جمله مواردی هستند که باید مورد توجه قرار گیرند.
امروزه تا ۹۰درصد هزینه خرید زمین و ساخت مسکن در کشورهای پیشرفته اروپایی و آمریکایی از منبع تسهیلات بانکی تامین می‌شود. ما نیز باید از این سیاست‌ها الگو بگیریم. در ایران اگر بخواهیم تسهیلات قابل‌توجهی به متقاضیان مسکن ارائه کنیم، می‌بینیم مردمی که عموما زیر خط فقر هستند قادر به بازپرداخت اقساط این تسهیلات نخواهند بود.
در حال حاضر در طرح نهضت ملی مسکن تسهیلاتی به مبلغ ۵۵۰میلیون تومان برای هر واحد ارائه می‌شود؛ تسهیلاتی که قرار است افزایش یابد. بررسی‌ها نشان می‌دهند امکان بازپرداخت اقساط این طرح طی ۱۵سال، مستلزم پرداخت بیش از ۱۰میلیون تومان در هر ماه است. آیا جامعه هدف این طرح حمایتی توانایی بازپرداخت اقساط بالای ۱۰میلیون تومان به صورت ماهانه را دارد؟
متقاضیانی که این توانایی را نداشته باشند به سوداگران متوسل خواهند شد. در چنین شرایطی شاهد جولان دلالان در طرح‌های حمایتی خواهیم بود. امکان صاحب خانه شدن متقاضیان واقعی مسکن در پی خرید امتیاز این طرح‌های حمایتی توسط دلالان از بین می‌رود. بنابراین طرح‌ها باید طوری بررسی شوند که قابلیت جبران کمبود مسکن موجود در سطح کشور برای جامعه را داشته باشیم.
تجربه طرح‌های حمایتی مسکن از دو دهه پیش تاکنون در کشور وجود داشته است؛ طرح‌هایی در ابعاد انبوه با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد توسط دولت‌ها. با این وجود شاهد افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها هستیم. در حال حاضر تامین هزینه‌های مسکن، نیمی از سبد هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص داده است. از سویی گزارش وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در نخستین‌ماه از زمستان۱۴۰۳ از وجود فقر شدید مسکن در ایران حکایت دارد. در این گزارش عنوان شده بود که ۴۸درصد جمعیت کشور بین سال‌های۱۳۹۵تا۱۴۰۱را خانوارهای مستاجر تشکیل داده‌اند. چرا با وجود تعریف شدن طرح‌های حمایتی مختلف مسکن، باید شاهد این اعداد و ارقام و حکمفرمایی فقر مسکن در سطح کشور باشیم؟
شرایط خاصی مشابه با شرایط طرح مسکن مهر برای ثبت‌نام متقاضیان در طرح نهضت ملی مسکن تعریف شده است. باید توجه داشت که جامعه هدف این طرح حمایتی، افرادی هستند که توانایی اقتصادی محدودی دارند. افراد بسیاری در این طرح مسکنی ثبت‌نام کرده‌اند اما در واقع حتی امکان پرداخت نصف آورده متقاضیان را نیز ندارند.
برخوردن به مشکلات مالی از ابتدا به متولیان امر مانند وزارت راه‌و‌شهرسازی گوشزد شده بود. مشکلات مالی متقاضیان با وجود تورم روزافزون اقتصادی، تشدید نیز شده است. در چنین شرایطی باید فکر دیگری برای تامین منابع مالی کرد. جامعه هدف طرح مسکنی در حد متوسطی قادر به پرداخت آورده متقاضیان است. بخشی نیز تسهیلاتی است که بانک‌ها در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند. اینها تنها نیمی از هزینه‌های خانه‌ای است که برای متقاضی در نظر گرفته شده است. تامین نصف دیگر منابع مالی لازم برای این طرح نیازمند تفکر و بازنگری است.
پیشنهاد مجموعه انبوه‌سازان به متولیان امر نهضت ملی مسکن این بود که سازندگان یا به عبارتی سرمایه‌گذار می‌تواند نیمه دیگر منابع مالی لازم را تامین کند و به نسبت سرمایه‌گذاری خود، از واحدهای همان طرح یا زمین در نقاطی دیگر به صورت تهاتر سهم ببرد. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران و سازندگان قادر به برداشتن گام‌های بیشتری در راستای تولید مسکن خواهند بود. نکته قابل توجه در این خصوص آن است که این پیشنهاد با وجود اینکه مورد موافقت و تایید مسوولان قرار گرفت، تاکنون در دستور کار قرار نگرفته است. اکنون نیز مشکل آورده متقاضیان در طرخ نهضت ملی مسکن مشهود است. در واقع مشکلات مردم در پرداخت آورده متقاضیان، پیشرفت این طرح حمایتی را با چالش‌ها و مشکلاتی روبه‌رو کرده است.
هنگامی که مسوولان طرحی را در بخش تولید مسکن آغاز می‌کنند، اگر به‌دنبال اتمام و تحویل آن در زمانی معین باشند، باید به‌دنبال تامین مستمر منابع مالی برای آن طرح باشند. از لحاظ مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و متخصص هیچ‌گونه مشکلی در کشورمان نداریم. تنها موضوع تامین منابع مالی است که باید استمرار داشته باشد تا طرح مسکنی به درازا کشیده نشود. اجرای طرح مسکن مهر سال‌های سال است که به درازا کشیده است. هنوز هم پروژه‌هایی در این طرح وجود دارند که به‌طور کامل به متقاضیان تحویل داده نشده‌اند. باید توجه داشت که بیشترین آورده متقاضی در این طرح ۴۰میلیون تومان بود. پرداخت همان مبلغ نیز برای بسیاری از متقاضیان ممکن نبود. حال چگونه می‌توان از متقاضیانی که تفاوتی در توان مالی آنها ایجاد نشده، انتظار داشت که حدود یک‌میلیارد تومان برای طرح نهضت ملی مسکن پرداخت کنند. بسیار واضح است که اگر این طرح بخواهد موفق شود، حتما لازم است تا روش تامین منابع مالی آن تغییر پیدا کند؛ موضوعی که متاسفانه تاکنون محقق نشده است.
طبیعتا هنگامی که سیاستگذار چنین طرحی را تعریف و جامعه هدف آن را اقشار کم‌درآمد و کم‌بضاعت تعیین می‌کند، نمی‌تواند امید زیادی به آورده متقاضیان داشته باشد. در این میان سهم بانک‌ها و تسهیلاتی که باید ارائه دهند چه می‌شود؟
متاسفانه همکاری نکردن و بی‌میلی بانک‌ها نسبت‌به ارائه تسهیلات به بخش مسکن تشدید شده است. در زمان اجرای طرح مسکن مهر مساله کمک‌نکردن بانک‌ها به طرح‌های مسکنی مطرح نبود. اما اکنون در طرح نهضت ملی مسکن شاهد آن هستیم که بانک‌ها به‌طور علنی از عدم توانایی پرداخت تسهیلات به بخش مسکن سخن می‌گویند. بانک‌ها حتی به مصوبه شورای عالی مسکن مبنی‌بر افزایش تسهیلات از ۵۵۰میلیون تومان به ۶۵۰میلیون تومان نیز اعتنایی ندارند. بانک‌ها همواره از منفی‌بودن اعتبارات و ناترازی مالی خود صحبت می‌کنند. بانک‌ها با استناد به چنین موضوعی از عدم امکان پرداخت تسهیلات سخن می‌گویند. قانونگذار از تخصیص ۲۰درصد کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن صحبت می‌کند اما چنین امری عملیاتی نمی‌شود.
در رابطه با اعطای تسهیلات بانکی، باید آینده متقاضی و امکان بازپرداخت اقساط نیز مدنظر قرار گیرند. بانک‌ها معمولا نسبت‌به ارائه تسهیلات درازمدت روی خوش نشان نمی‌دهند. به عبارتی بانک‌ها اصلا مایل به ارائه تسهیلات درازمدت نیستند. در شرایط کنونی مدت‌زمان بازپرداخت اقساط طرح نهضت ملی مسکن، ۱۵سال است. از سویی بازپرداخت مبلغ وام طی این مدت‌زمانی برای متقاضیان مشکل است. بنابراین نمی‌توان امیدوار بود که با تسهیلات بانکی بتوان مردم را صاحب خانه کرد و بهتر است فکر دیگری کرد. دولت باید در این خصوص برای مردم یارانه در نظر بگیرد. اگر چنین قصدی ندارد، باید مدت‌زمان بازپرداخت تسهیلات را طولانی کند.
مساله دیگری که در این زمینه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، آن است که نباید همواره روی متولی اصلی یعنی وزارت راه‌و‌شهرسازی تمرکز کرد. وزارتخانه‌های دیگری نیز در امر مسکن و اشتغال تاثیرگذار هستند. اگر وزارت جهاد کشاورزی اقدام به رسیدگی به وضعیت کشاورزی در مناطق مختلف کشور کند، دیگر شاهد مهاجرت از روستا به شهر و از شهر به شهرهای بزرگ نخواهیم بود. وزارت صمت نیز می‌تواند صنایع را در مناطق مختلف طبق آمایش سرزمین توزیع کند. به عبارتی اجازه ندهند که کلانشهرها متراکم و پرازدحام شوند. در چنین شرایطی وزارت راه‌و‌شهرسازی می‌تواند نسبت‌به تامین مسکن در شهرستان‌ها اقداماتی انجام دهد.
هزینه تامین زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز و به عبارتی قیمت تمام‌شده مسکن در شهرستان‌ها ارزان‌تر از شهرهای بزرگ است بنابراین اگر بتوانیم در شرایطی که رییس‌جمهوری درباره هدایت جمعیت به‌سمت جنوب کشور و استفاده از نوار ساحلی سخن می‌گوید، نقاط دیگر کشور را برای ساخت مسکن در نظر داشته باشیم، موفقیت‌هایی حاصل خواهد شد.
انتقال جمعیت به جنوب کشور پیش از انقلاب توسط یک شرکت مشاور فرانسوی در قالب یک طرح جامع ارائه شد؛ طرحی که بایگانی شد و دیگر مورد استفاده قرار نگرفت. به‌تازگی صحبت‌هایی مبنی‌بر توسعه اقتصاد دریامحور و انتقال جمعیت به سوی سواحل جنوبی کشور به گوش می‌رسد. در این رابطه باید توجه داشت که مردم بومی به‌راحتی جمعیت جدید را نمی‌پذیرند. مسوولان بهتر است به موضوع اشتغال در شهرهای ساحلی بیشتر توجه کنند. در چین حالتی دولت می‌تواند از مهاجرت آنها به شهرهای بزرگ‌تر جلوگیری کند. این موضوع اکنون در دست بررسی است تا بتوانیم آمایش سرزمین را به تعادلی برسانیم. در این صورت شاید بتواند سبب کاهش نیاز به مسکن در شهرهای بزرگ و کلانشهرها شود.
این‌گونه از صحبت‌های شما استنباط می‌شود که عامل اصلی میان چالش‌های مسکن و به عبارتی دلیل اصلی پیشرفت کُند طرح نهضت ملی مسکن، تامین‌نشدن منابع مالی است. عوامل بعدی تاثیرگذار در این خصوص کدام هستند؟
پس از موضوع تامین منابع مالی که در درجه اول قرار دارد، با مساله تامین زمین روبه‌رو هستیم. زمین یکی از ارکان اصلی برای اجرای طرح‌های حمایتی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن به‌شمار می‌رود. بر طبق یکی از مصوبات قانونی، وزارت راه‌و‌شهرسازی یا سازمان ملی زمین و مسکن، موظف است زمین‌هایی را به‌صورت اجاره ۹۹ساله در اختیار پروژه‌های حمایتی قرار دهد. در حال حاضر برای تامین زمین مورد نیاز طرح‌ها نیز با مشکلاتی روبه‌رو هستیم.
اسناد بسیاری از زمین‌ها به نام دولت یا سازمان ملی زمین و مسکن است؛ زمین‌هایی که به‌دلیل وجود معارض نمی‌توانند مورد استفاده طرح‌های حمایتی قرار گیرند.
حتما شنیده‌اید که نام سازمان ملی زمین و مسکن در صدر فهرست سازمان‌های محتکر زمین قرار دارد اما از مسوولان آن سازمان شنیده‌ام که بسیاری از زمین‌ها کاربری کشاورزی دارند و نمی‌توان از آنها برای ساخت پروژه‌های مسکونی استفاده کرد. به هر صورت به نظر می‌رسد لازم است مدیریتی قوی در این زمینه فعالیت داشته باشد.
موضوع مدیریت نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در این رابطه لازم است کسانی که در این زمینه تجربه کافی دارند، مسوولیت امور را بپذیرند و با پیگیری‌های لازم بتوانند مشکلات و چالش‌های پیش‌روی خود را به‌راحتی حل کنند.
صرفا صحبت‌کردن در مورد عدم امکان استفاده از یک زمین به‌دلیل وجود معارض، از یک سازمان دولتی انتظار نمی‌رود.
به عبارتی پس از مسائلی مانند تامین منابع مالی و زمین، موضوع مدیریت مطرح است. مسوولانی که قرار است مدیریت طرح‌های حمایتی را بر عهده بگیرند، باید توانایی و تجربه کافی برای انجام این کار را داشته باشند. آنها در این صورت قادر خواهند بود که امور را به درستی و خوبی اداره کنند.
باید طرح جامعی در اختیار داشت؛ طرحی که وظایف را مشخص و مسوولان را مکلف به انجام امور کند. چنانچه برنامه‌ریزی‌ها از پیش تعیین‌شده باشد، موقعیت‌سنجی و چگونگی ساخت‌وساز نیز معین خواهد بود.
طی صحبت‌هایتان به موضوع تامین زمین اشاره کردید. دو الگو که به‌صورت کلی در رابطه با توسعه شهرها مطرح بوده، بلندمرتبه‌سازی و گسترش افقی شهرها هستند؛ الگوهایی که هریک مخالفان و موافقان خود را دارند. به‌نظر شما کدام‌یک از سبک‌های توسعه شهری برای شهرهای ایران مفید واقع خواهد شد؟
در این رابطه نمی‌توان به‌صورت قطعی گفت که کدام‌یک از الگوهای توسعه شهری مناسب‌تر هستند. این موضوع باید از دیدگاه کارشناسانه مورد بررسی قرار گیرد. شهرهایی وجود دارند که نه‌تنها زمین کافی دارند، بلکه از نظر اجتماعی و فرهنگی این اجازه را به ما می‌دهند که بتوانیم آن شهر را در سطح افق گسترش دهیم. از سویی شهرهای دیگری وجود دارند که چنین مساله‌ای را نمی‌پذیرند.
باید توجه داشت که زمین در تهران و برخی شهرهای بزرگ ارزشمند است و تامین آن همواره مشکلاتی را به‌همراه دارد. به عبارتی در این شهرها زمین بهای قابل‌توجهی دارد و ارزش آن بالاست. در چنین شهرهایی توسعه افقی شهر، نه توجیه اقتصادی دارد و نه به‌راحتی ممکن است.
در این موارد کارشناسان شهرسازی با توجه به نظر مردم، سنجش ارزش زمین و در نظر گرفتن موقعیت مکانی می‌توانند طرح و الگویی را برای توسعه شهر در نظر بگیرند.
هرکدام از الگوهای توسعه شهرها مزایا و معایبی دارند. درخصوص توسعه افقی شهر و تولید واحدهای مسکونی یک طبقه و ویلایی، همواره موضوع تامین امنیت مورد بحث است.
اما در سازه‌های بلندمرتبه، تامین امنیت ساختمان با قرار دادن دو یا سه شیفت نگهبانی، تامین خواهد شد. تمامی اینها از جمله مواردی هستند که باید مورد توجه قرار گیرند.
بحث تامین تاسیسات روبنایی و زیربنایی نیز در این خصوص مطرح هستند. چنانچه شهری در سطح افق گسترش یابد، تامین تاسیسات روبنایی و زیربنایی مانند شبکه و انشعابات آب، برق، گاز و ایجاد مسیرهای دسترسی و راهسازی آن نیز در پهنه گسترده‌تری صورت خواهد گرفت.
به‌طور کلی می‌توان گفت این کارشناسان هستند که می‌توانند تشخیص دهند در کدام منطقه، چه الگویی برای گسترش و توسعه شهرها مفید واقع خواهد شد.
هنگامی که با فعالان و تولیدکنندگان بخش مسکن صحبت می‌کنیم، همگی از یک مورد مشترک گله‌مند هستند؛ آن‌هم موضوعی نیست جز تولی‌گری و تصدی‌گری دولت در پروژه‌های عمرانی و به خصوص مسکنی. چه پیشنهاد یا راهکاری برای در دستور کار قرار دادن توسط وزارت راه‌و‌شهرسازی به‌منظور ایجاد همکاری بهتر با بخش‌خصوصی به‌ویژه مجموعه انبوه‌سازان مدنظر دارید؟
دولتمردان در بسیاری از مواقع از ضرورت واگذاری تصدی‌گری مسکن به بخش‌خصوصی صحبت می‌کنند. به‌تازگی نیز مقام معظم رهبری اشاره و تاکید فراوانی نسبت به همین مساله داشتند. ایشان از واگذاری کار به بخش‌خصوصی و لزوم کمک به این بخش سخن گفتند و بر لزوم تسهیل امور برای بخش‌خصوصی تاکید داشتند و عنوان کردند که نباید در مسیر حرکت بخش‌خصوصی ترمزکننده بود. نظر مقام معظم رهبری برای مسوولان باید ملاک قرار گیرد. مرتبا از واگذاری تصدی‌گری به بخش‌خصوصی صحبت می‌شود ولی متاسفانه تاکنون حمایتی نشده است. شاید مسوولان فکر می‌کنند که اگر فرمان را به بخش‌خصوصی بسپارند، میز مدیریتی، اختیارات و قدرت از آنان گرفته می‌شود؛ تفکراتی که بسیار سطحی به نظر می‌رسند. اگر مسوولان به فکر پیشرفت مردم و مملکت باشند، این‌گونه تفکرات کاذب نباید جایی در سرشان داشته باشد.
۹۹درصد کار ساخت‌وساز مسکن از قدیم بر عهده بخش‌خصوصی بوده است. دولت در کار ساخت دخالتی نداشته است. در صورتی که دولت بخواهد نسبت‌به برنامه‌ریزی و طراحی اقدام کند سپس کار را به دست بخش‌خصوصی بسپارد، مشکلی ندارد. به نظر می‌رسد که در چنین شرایطی مردم و بخش‌خصوصی راحت‌تر با یکدیگر کنار بیایند. مساله تامین منابع مالی و بسیاری موارد دیگر موجب زمان‌بر شدن اجرای طرح نهضت ملی مسکن شده‌اند؛ موضوعی که می‌تواند منجر به ایجاد ناامیدی در مردم شود. در گوشه و کنار نیز تجمعات و اعتراضاتی نسبت‌به تحویل ندادن به موقع واحدهای مسکونی متقاضیان و افزایش هزینه‌های تمام‌شده طرح‌های حمایتی به چشم می‌خورد. واگذاری امور به بخش‌خصوصی این امکان را می‌دهد که با مردم راحت‌تر کنار بیایند. به‌طور کلی لازم است تا واگذاری امور به دست بخش‌خصوصی عملیاتی شود. اگر غیر از این باشد، مخصوصا در کار ساخت‌وساز، باید شاهد تشدید نابسامانی نیز باشیم.
یکی از موضوعات جامعی که چندین دهه در بازار مسکن ایران وجود دارد، نگاه سرمایه‌ای مردم به مسکن است. به عبارتی کسی که صاحب زمین یا خانه باشد، جایگاه بهتری از لحاظ اقتصادی و اجتماعی دارد. این در حالی است که در کشورهای دیگر مسکن یک کالای مصرفی است و کسی روی مسکن سرمایه‌گذاری نمی‌کند. آیا روزی خواهد رسید شاهد این باشیم که در ایران نیز مسکن کالایی مصرفی باشد و نه سرمایه‌ای؟
همواره تلاش ما بر این بوده که مسکن را به سمت و سوی مصرفی ببریم. ما نیز مساله سرمایه‌ای بودن مسکن را منتفی می‌دانیم و به آن علاقه‌مند نیستیم. با این وجود شاهد آن هستیم که در بسیاری از موارد، طرح‌های زیادی برای رونق بازار مسکن ارائه می‌شود که سمت و سوی همگی آنها در راستای سرمایه‌ای شدن مسکن است. به‌عنوان مثال موضوع معامله متری مسکن در بورس به آن معناست که سازنده یا کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری کرده است، پولش را بگیرد و برود! اما باید پرسید مردمی که چند متر مربع از یک واحد را خریداری کرده‌اند، دچار چه سرنوشتی خواهند شد؟ مردم می‌توانند با کارهایی مانند خرید سکه و ارز به‌صورت خُرد سرمایه‌گذاری کنند. فروش متری مسکن در راستای سرمایه‌شدن واحدهای مسکونی است. باید فکری اساسی برای تقویت قدرت خرید مردم شود. خانه فردی که توان پرداخت آورده لازم برای طرح نهضت ملی مسکن را ندارد، مورد نفوذ دلالان و سوداگران قرار می‌گیرد. این واحد مسکونی از حالت مصرفی خارج شده و در دست دلالان رنگ و بوی سرمایه‌ای می‌گیرد.اگر مسوولان قصد دارند مسکن در ایران یک کالای مصرفی باشد و مصرف‌کنندگان و متقاضیان واقعی صاحب خانه شوند، باید قدرت خرید آنان را تقویت کنند. این امر می‌تواند با استفاده از تسهیلات بانکی، افزایش حقوق و دستمزدها، اعطای یارانه و… صورت گیرد. یارانه در حال حاضر تنها به دهک‌های اول تا سوم تعلق می‌گیرد. لازم است تا دهک‌های چهارم تا ششم نیز به نوعی تقویت و حمایت شوند.
اخبار برگزیدهمسکنلینک کوتاه :