مسکن در مقابل طلا و ارز؛ کدام بازار در سال جدید برنده است؟

جهان صنعت نیوز – سارا پوردلجو: هم‌زمان با شروع سال جدید، شاهد افزایش قیمت‌های نجومی در نرخ ارز و طلا بودیم که بازار مسکن نیز از این روند بی‌نصیب نماند. هرچند این افزایش قیمت به‌طور مستقیم بر بازار مسکن و تغییرات قیمتی آن تأثیر ندارد، اما آنچه که در عمل مشاهده می‌شود، برعکس این موضوع را نشان می‌دهد. خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن و ورود آن‌ها به بازارهای موازی، ضربه بزرگی به این بخش وارد کرده و هر روز شاهد تبعات آن هستیم. بر همین اساس، گفتگویی با مجید گودرزی، کارشناس مسکن، در خصوص چشم‌انداز وضعیت مسکن هم‌زمان با شروع سال جدید داشته‌ایم.

تا چه اندازه نرخ ارز و سایر بازارهای موازی بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد؟

تقریباً تمام مواد اولیه در ساختمان‌سازی در داخل کشور تأمین می‌شود و چندان وابسته به واردات یا نرخ ارز نیست، بنابراین تأثیر زیادی بر قیمت مسکن ندارد. این موضوع بیشتر بهانه‌ای برای افزایش قیمت‌ها شده است. از سوی دیگر، متأسفانه از اواخر دهه ۹۰، جهش‌های شدید قیمتی باعث شده است که بخش مسکن درصد بالایی از تورم را پیش‌خور کند و بیش از تورم عمومی رشد نماید. در حال حاضر شاهد این هستیم که هیچ تقاضایی، نه مصرفی و نه سرمایه‌ای، در بازار مسکن وجود ندارد. اگر هم افزایش قیمتی رخ دهد، فعالان این بخش به‌سمت ورشکستگی حرکت خواهند کرد، چرا که هیچ خریداری وجود ندارد و دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به بالای ۱۰۰ سال رسیده است. با توجه به دستمزدهایی که زیر خط فقر است، عملاً امکان پس‌انداز یا خرید مسکن وجود ندارد.

در خصوص تأثیر افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن می‌توان گفت که تأثیر معکوس بوده است؛ یعنی با وجود اینکه بازارهای موازی رشد کرده‌اند، بازار مسکن روند کاهشی پیدا کرده است. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، فقط معاملاتی زیر قیمت انجام شده‌اند. هرچند تلاش شد تا با تغییر مبنای آماری، شوکی به بازار مسکن وارد شود، اما چنین چیزی عملاً امکان‌پذیر نبوده است. دلیل این امر آن است که قیمت‌های معاملاتی لحاظ نشده‌اند و قیمت‌های پیشنهادی ارزش چندانی ندارند، چرا که هر کسی قادر است هر مبلغی را پیشنهاد دهد و هیچ ملاک معتبری برای تعیین قیمت وجود ندارد. قیمت‌هایی که اعلام می‌شوند نیز مبنای اصولی ندارند.

از سوی دیگر، کسانی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، تلاش کرده‌اند تا سرمایه خود را از این بازار خارج کنند و در بازارهای موازی مانند ارز و طلا که جهش قیمت خوبی داشته‌اند، سرمایه‌گذاری نمایند. اما این امر چندان میسر نشد و سرمایه آن‌ها در بازار مسکن حبس شد، زیرا مسکن نه ارزندگی دارد و نه نقدشوندگی. به همین دلیل کسانی که به قصد سرمایه‌گذاری وارد این بازار شدند، نتوانستند از تله‌ای که در آن گرفتار شدند، خارج شوند.

سیاست‌های دولت را در حوزه تصمیماتی که در خصوص مسکن اتخاذ می‌شود، چطور ارزیابی می‌کنید؟

بدیهی است که تکلیف بزرگی بر دوش دولت است، اما متأسفانه با وجود قوانین موجود و قوانینی که تصویب شده‌اند، و باتوجه به اینکه دست دولت برای مداخله و تنظیم‌گری کاملاً باز است، برای جلوگیری از ورشکستگی فعالان این بخش عملاً کار زیادی انجام نشده است. گویا بخشی از کابینه با افزایش قیمت‌ها موافق هستند ولی برای کاهش فشار مسکن برای معیشت خانوارها، اقدامی عملی صورت نگرفته است. این موضوع قطعاً عملکرد خوب و قابل قبولی نیست، به‌ویژه که دست دولت بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره کاملاً باز است. پیش از این، بهانه‌ای برای نبود قوانین تنظیم‌گری وجود داشت، اما در حال حاضر این قانون وجود دارد و دولت باید برای جلوگیری از فشار بیشتر به مردم وارد عمل شود و از ورشکستگی فعالان این بخش جلوگیری کند و در نهایت رونق را به این بازار بازگرداند. اما تا این لحظه، متأسفانه اقدامات دولت مصداق بارز ترک فعل است. امیدواریم در آینده، که فصل نقل و انتقالات مسکن است، دولت ورودی متفاوت‌تر نسبت به سال‌های قبل داشته باشد. به‌ویژه که در سال‌های گذشته، دولت‌ها افزایش ۲۵ درصدی را مصوب کردند، اما هیچگاه آن را اجرا نکردند و این دهن‌کجی بزرگی به قانون بود که مجدداً فشار سنگینی به خانواده‌های مستأجر وارد شد.

با توجه به شرایط موجود، برای بهبود وضعیت مسکن چه راهکارهایی وجود دارد؟

دو راهکار برای بهبود وضعیت مسکن وجود دارد؛ اولین راهکار، جلوگیری از قیمت‌گذاری‌های خودسرانه است. چرا که بحران اصلی مسکن در کشور ناشی از کمبودی نیست، بلکه قیمت‌گذاری‌های نادرست است. در حال حاضر دست مالکان برای قیمت‌گذاری کاملاً باز است و امیدواریم در کوتاه‌مدت پلتفرمی طراحی شود تا قیمت‌گذاری هم از دست مالکان و هم از دست مستأجران خارج شود. به‌عنوان یک مثال ساده، می‌توان به تاکسی‌های اینترنتی اشاره کرد که قیمت‌ها در آن تعیین می‌شود و مسافران می‌توانند تصمیم بگیرند که آیا آن قیمت را می‌پذیرند یا خیر.

راهکار دوم، تصویب قانون بهای تمام‌شده است. مجلس باید قانونی تصویب کند که در پایان کار، بهای تمام‌شده مسکن در سند املاک ثبت شود. چرا که در حال حاضر، فاصله زیادی بین بهای تمام‌شده ساخت و فروش وجود دارد و عملاً هیچ قانونی برای قیمت‌گذاری وجود ندارد. این مسئله به صنعت ساختمان در کشور آسیب جدی وارد کرده و تبعات اقتصادی و اجتماعی اسفناکی در پی دارد.

وقتی بازار مسکن قفل می‌شود و خرید و فروشی در آن اتفاق نمی‌افتد، فعالان این حوزه به ورشکستگی دچار می‌شوند. از سوی دیگر، قیمت مسکن در بهای تمام‌شده تقریباً تمام کالاها و خدمات در یک کشور تأثیر دارد. مضاف بر این، مسکن یک نیاز فوق‌ضروری است و نمی‌توان حتی لحظه‌ای از آن غافل شد و آن را به تعویق انداخت. به همین دلیل، کشورهایی که دارای بازار آزاد هستند، معمولاً بسیاری از بخش‌ها را به مکانیزم بازار و عرضه و تقاضا واگذار می‌کنند، اما قطعاً به بخش‌های ضروری و فوق‌ضروری ورود پیدا می‌کنند؛ مانند کشورهایی چون آلمان و فرانسه که قیمت‌های منطقه‌ای و قوانین مصوب و مدونی  دارند و در اجرا به‌شدت قوی عمل می‌کنند.

 

اخبار برگزیدهمسکن