رابطه بورس و مسکن؛ پیروزی ملک در زمان باخت سهام
تأثیر بورس بر قیمت مسکن در اقتصاد ایران به‌صورت «اثر جانشینی» در زمان افت بورس و «اثر ثروت» در دوران رونق بازار سرمایه قابل مشاهده است.
جهان صنعت نیوز -در سال‌های اخیر، نوسانات بازار سهام و واکنش آن بر بازار مسکن، به یکی از مهم‌ترین پرسش‌های فعالان اقتصادی و خانوارها تبدیل شده است. این پرسش، با توجه به نوسان شدید بورس در سال‌های اخیر و رفتار پرریسک یا محتاطانه سرمایه‌گذاران، اهمیت بیشتری یافته است. آیا رونق یا رکود در بازار سهام می‌تواند به شکلی قابل‌پیش‌بینی بر قیمت مسکن اثر بگذارد؟ بر پایه نظریه‌های اقتصادی، تأثیر شاخص سهام بر بازار مسکن از دو مسیر قابل توضیح است.
اثر جانشینی؛ وقتی مسکن جایگزین بورس می‌شود
در ادبیات اقتصادی، اثر جانشینی زمانی مطرح می‌شود که سرمایه‌گذاران یا مصرف‌کنندگان، در پاسخ به کاهش جذابیت یا بازدهی یک دارایی یا بازار، منابع خود را به سمت گزینه‌ای دیگر که از نظر ریسک یا بازدهی مطلوب‌تر است، منتقل می‌کنند. در بازارهای دارایی ایران، این اثر به‌وضوح میان بازار سهام و بازار مسکن قابل مشاهده است.
وقتی بازار سهام با کاهش بازدهی، افت شاخص یا نوسانات شدید مواجه می‌شود، احساس ریسک و بی‌اعتمادی میان سرمایه‌گذاران افزایش می‌یابد. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران به دنبال گزینه‌هایی می‌گردند که امنیت بیشتری نسبت به بازار پرنوسان سهام داشته باشد و قابلیت حفظ ارزش دارایی در بلندمدت داشته باشد.
در اقتصاد ایران، مسکن این ویژگی‌ها را دارد و به همین دلیل، در دوران رکود یا سقوط بورس، به‌عنوان دارایی جانشین جذاب ظاهر می‌شود.
در سال‌هایی مانند ۱۳۹۲، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۲ که شاخص بورس با افت‌های ناگهانی و قابل‌توجه روبه‌رو شد، سرمایه‌گذاران حقیقی و خرد، به‌ویژه پس از تجربه زیان‌های سنگین، به سرعت از بازار خارج شدند. بخشی از این سرمایه‌ها به بازار ارز و طلا رفت، اما سهم قابل‌توجهی نیز به بازار مسکن، به‌ویژه زمین، واحدهای کلنگی و املاک سرمایه‌ای در مناطق شهری بزرگ سرازیر شد.
این جابجایی منابع، تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را افزایش داد؛ حتی در شرایطی که تقاضای مصرفی مسکن ثابت یا در حال کاهش بود. در نتیجه، قیمت مسکن به‌ویژه در مناطق پرتقاضا، صرفاً به دلیل فشار سرمایه‌گذاران، با رشد قابل‌توجهی مواجه شد.
در نظام مالی ایران، ابزارهای متنوع سرمایه‌گذاری (مانند اوراق مشتقه، صندوق‌های پوشش ریسک یا بازار بدهی عمیق) کمتر توسعه یافته‌اند. در نتیجه، در هنگام بروز بحران در بازار سهام، مسیرهای خروج سرمایه بسیار محدود است و بازار مسکن به‌طور طبیعی تبدیل به مهم‌ترین گزینه برای جانشینی سرمایه‌ها می‌شود. همین محدودیت انتخاب، اثر جانشینی را در ایران تقویت و تشدید می‌کند.
در ادامه، مفهوم اثر ثروت (Wealth Effect) در رابطه با بازار سهام و مسکن، به‌طور مشروح و تحلیلی و با تمرکز بر شرایط اقتصاد ایران، توضیح داده می‌شود:
اثر ثروت؛ چگونه رشد بورس بازار مسکن را گرم می‌کند؟
اثر ثروت در اقتصاد به پدیده‌ای اشاره دارد که در آن، افزایش ارزش دارایی‌های مالی یا سرمایه‌ای، موجب افزایش تمایل به مصرف یا سرمایه‌گذاری بیشتر می‌شود. در ساده‌ترین بیان، وقتی افراد احساس می‌کنند ثروتمندتر شده‌اند، مایل‌اند سطح زندگی خود را بالا ببرند یا دارایی‌های بیشتری بخرند. این رفتار، هم در مصرف روزمره و هم در خرید دارایی‌های بادوام مثل مسکن مشاهده می‌شود.
در بازارهای دارایی، به‌ویژه بورس، زمانی که شاخص سهام رشد می‌کند و ارزش پرتفوی سهامداران افزایش می‌یابد، این افراد احساس می‌کنند دارایی خالصشان رشد کرده و قدرت مالی بیشتری دارند. این افزایش احساس امنیت مالی، به‌ویژه در خانوارهای طبقه متوسط و بالا، خود را در افزایش تقاضا برای دارایی‌های دیگر مانند مسکن، خودرو، طلا یا حتی کالاهای لوکس نشان می‌دهد.
>در ایران نیز، دوره‌های رونق بورس، مانند سال ۱۳۹۸ و نیمه اول ۱۳۹۹، نمونه بارز این پدیده را نشان داده‌اند. در این دوره، بسیاری از سهامداران با افزایش قابل توجه ارزش دارایی‌شان، بخشی از سود را به بازار مسکن منتقل کردند.
در اقتصاد ایران، اثر ثروت در چند گام اتفاق می‌افتد:
۱. افزایش ارزش دارایی در بورس : رشد سریع شاخص‌ها، به‌ویژه در صندوق‌های ETF یا سهام عدالت، باعث افزایش ارزش اسمی دارایی مردم می‌شود.
۲. احساس افزایش ثروت و اعتماد به آینده مالی: افراد با تصور اینکه “پول دارند”، تمایل بیشتری به خرید پیدا می‌کنند.
۳. انتقال مازاد سود به دارایی‌های غیرمالی با ثبات‌تر : با توجه به ریسک بالای ماندن در بورس، بسیاری از سهامداران در زمان اوج سودآوری، منابع را به مسکن یا طلا منتقل می‌کنند.
۴. افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن : این منابع تازه‌وارد به بازار مسکن، بدون آنکه لزوماً تقاضای مصرفی باشند، منجر به رشد قیمت‌ها می‌شوند.
رابطه نامتقارن؛ واکنش مسکن به افت بورس شدیدتر است
بر خلاف اثر جانشینی که در زمان افت بازار سهام رخ می‌دهد و افراد به‌دنبال جایگزینی امن مثل مسکن هستند، اثر ثروت در زمان رونق بورس فعال می‌شود. در اثر ثروت، فرد از محل سود، تقاضای جدید ایجاد می‌کند؛ اما در اثر جانشینی، صرفاً دارایی را از بازاری به بازار دیگر منتقل می‌کند.
برآوردها نشان می دهد که تأثیر شاخص بازار سهام بر قیمت مسکن، نامتقارن و وابسته به جهت حرکت بازار بورس است. به بیان ساده‌تر، کاهش شدید شاخص بورس، بیش از افزایش آن، بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
در شرایط افت بازار سرمایه، سرمایه‌گذاران نه‌تنها بازار را ترک می‌کنند بلکه به‌دنبال جانشینی کم‌ریسک‌تر مانند خرید زمین یا ملک می‌روند. این در حالی است که رشد بازار سهام، به همان میزان باعث رشد تقاضای مسکن نمی‌شود. به عبارتی، واکنش بازار مسکن به منفی‌های بورس شدیدتر از واکنش آن به مثبت‌هاست.
بورسپیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :