نقشه نابرابری مسکن در تهران ؛ جزیره‌های ثروت و دریای فقر
بازار مسکن تهران با تشدید شکاف قیمتی میان شمال و جنوب، گرایش به واحدهای کوچک و تغییر ترکیب جمعیتی وارد مرحله تازه‌ای از نابرابری و التهاب شده است.
جهان صنعت نیوز – بازار مسکن تهران سال‌هاست که در دو جبهه متفاوت حرکت می‌کند؛ یک جبهه در مناطق شمالی و مرکزی که رشد قیمت‌ها در آن شدیدتر و پرشتاب‌تر است و جبهه دیگر در مناطق جنوبی که گرچه دیرتر وارد موج تورمی می‌شوند اما در نهایت همان مسیر را با یک فاصله زمانی طی می‌کنند. بررسی تغییرات قیمتی طی یک دهه گذشته نشان می‌دهد این شکاف نه‌تنها برطرف نشده بلکه به‌مرور به یکی از ویژگی‌های پایدار بازار پایتخت تبدیل شده است.
روند تاریخی حاکی از آن است که در هر دوره رونق، موتور افزایش قیمت مسکن ابتدا در محله‌های بالادست روشن می‌شود. این محله‌ها به دلیل موقعیت شهری، امکانات بیشتر و تمرکز سرمایه‌گذاری، پیشگام افزایش قیمت هستند. در سال‌هایی که بازار مسکن در دوران تورمی قرار دارد، نرخ رشد قیمت در این مناطق حتی به بیش از دو برابر نرخ رشد در جنوب شهر رسیده است. همین اختلاف سرعت به‌مرور فاصله قیمتی شمال و جنوب را عمیق‌تر کرده است؛ به‌طوری که در برخی سال‌ها بهای هر متر مربع در گران‌ترین نقاط شهر چندین برابر ارزان‌ترین مناطق بوده است.
مناطق مرکزی تهران در این میان نقش حلقه واسط را ایفا می‌کنند. این مناطق به دلیل دسترسی به شریان‌های اصلی حمل‌ونقل، مراکز خدماتی و بازار کار مقصد دو گروه عمده هستند: سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال موقعیت‌های سودآورند و خانوارهایی که از جنوب به امید ارتقای کیفیت زندگی مهاجرت می‌کنند. ترکیب این دو جریان، فشار مضاعفی بر قیمت‌ها در مناطق مرکزی وارد کرده و باعث شده این بخش از شهر به موتور دوم تورم مسکن تبدیل شود. از اینجا فشار قیمتی به‌تدریج به مناطق جنوبی منتقل می‌شود و حلقه بعدی تورم مسکن شکل می‌گیرد.
از سوی دیگر تغییر الگوی تقاضا نیز بر این شکاف دامن زده است. طی سال‌های اخیر، واحدهای کوچک‌متراژ به‌ویژه کمتر از ۱۰۰ متر مربع با رشد قیمتی بیشتری مواجه شده‌اند. دلیل این موضوع دو عامل هم‌زمان است: نخست توان مالی محدود خانوارهای جوان که آنها را به سمت خرید یا اجاره واحدهای کوچک سوق می‌دهد. دوم نگاه سرمایه‌ای به این واحدها که نقدشوندگی سریع‌تر و بازار پرتقاضاتری دارند. این تمرکز تقاضا به‌ویژه در مناطق مرکزی و شمالی باعث شده قیمت این دسته از واحدها با شتابی بالاتر از میانگین کل بازار افزایش یابد.
نقش گروه‌های جمعیتی در شکل‌دهی بازار مسکن تهران
بازار مسکن تهران فقط تحت تأثیر شاخص‌های اقتصادی کلان حرکت نمی‌کند. ترکیب و رفتار گروه‌های جمعیتی نیز نقشی تعیین‌کننده در شکل‌گیری قیمت‌ها و جهت‌گیری معاملات دارد. تغییر الگوی سنی، توان مالی و محل سکونت خانوارها باعث شده الگوی تقاضا در شهر به‌طور محسوسی جابه‌جا شود و این تغییر اثر مستقیم بر سیمای قیمتی محلات گذاشته است.
فشار تقاضای جوانان بر واحدهای کوچک : بخش بزرگی از متقاضیان امروز بازار مسکن را خانوارهای جوان تشکیل می‌دهند. زوج‌هایی که تازه تشکیل خانواده داده‌اند یا افرادی که به‌دنبال استقلال از خانواده هستند. محدودیت پس‌انداز و درآمد ماهانه این گروه آنها را به سمت واحدهای کوچک‌تر، معمولاً کمتر از ۱۰۰ متر مربع، سوق داده است. این تمرکز تقاضا باعث شده قیمت این واحدها در بسیاری از مناطق حتی در محله‌هایی که پیش‌تر بازارشان آرام بود با شتابی بیش از متوسط کل شهر افزایش یابد. در عمل این گروه ناخواسته به موتور افزایش قیمت در بخش خاصی از بازار تبدیل شده‌اند.
مهاجرت درون‌شهری و تغییر ترکیب محلات : افزایش قیمت در مناطق شمالی و بخشی از مناطق مرکزی، برخی خانوارها را به جابه‌جایی درون‌شهری واداشته است. این جابه‌جایی معمولاً دو مسیر دارد: از جنوب به مرکز برای نزدیکی به فرصت‌های شغلی و خدمات بهتر یا از مرکز به جنوب، برای کاهش هزینه‌های مسکن. نتیجه این جریان، تغییر ترکیب جمعیتی محلات است. مناطقی که پیش‌تر ترکیب همگنی داشتند، امروز با تنوع بیشتری از نظر سن، درآمد و الگوی مصرف مواجه‌اند. این تغییر نه‌تنها تقاضای مسکن را در آن محله‌ها افزایش می‌دهد بلکه گاه چهره اجتماعی و اقتصادی آنها را به‌طور کامل دگرگون می‌کند.
شکاف توان مالی و دسترسی به مناطق مختلف : توان مالی متفاوت گروه‌های جمعیتی، عملاً نقشه‌ای از «مناطق دسترس‌پذیر» و «مناطق دور از دسترس» در تهران ترسیم کرده است. خانوارهای با درآمد بالاتر انتخاب‌های گسترده‌تری دارند و می‌توانند در مناطق برخوردارتر متمرکز شوند. در حالی که خانوارهای کم‌درآمد ناچارند به محله‌هایی با قیمت پایین‌تر نقل مکان کنند. حتی اگر این تغییر به معنای دورتر شدن از محل کار یا کاهش کیفیت خدمات شهری باشد. این روند در بلندمدت به جدایی طبقات اجتماعی و تمرکز ثروت در برخی مناطق دامن می‌زند.
مسکن در تهران؛ از حلقه تورم تا دام نابرابری
روند کنونی بازار مسکن تهران فقط یک مسئله قیمتی نیست. این تغییرات لایه‌های اجتماعی و اقتصادی شهر را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد و در حال شکل دادن به آینده‌ای است که اگر مدیریت نشود می‌تواند آثار بلندمدت و گاه برگشت‌ناپذیری بر ساختار شهری بگذارد.
افزایش اختلاف قیمت میان محله‌ها باعث شده کیفیت زندگی به‌شدت به محل سکونت وابسته شود. در محله‌های برخوردار ساکنان از دسترسی بهتر به خدمات آموزشی، بهداشتی، حمل‌ونقل و فضای سبز بهره‌مندند. در حالی که محله‌های کم‌برخوردار با محدودیت امکانات و فرسودگی زیرساخت‌ها دست‌وپنجه نرم می‌کنند. این فاصله به معنای واقعی کلمه، نابرابری را در نقشه شهر ثبت کرده است.
شکاف قیمتی عملاً نوعی جداسازی اقتصادی-اجتماعی ایجاد کرده است. خانوارهای پردرآمد در مناطقی متمرکز شده‌اند که ورود به آنها برای اقشار متوسط و کم‌درآمد تقریباً غیرممکن است. این تمرکز نه‌تنها روابط اجتماعی میان طبقات را محدود می‌کند بلکه خطر شکل‌گیری «جزیره‌های ثروت» در میان دریایی از محله‌های متوسط و ضعیف را به‌همراه دارد. در نتیجه، تماس و تعامل میان گروه‌های مختلف اجتماعی کاهش می‌یابد و حس تعلق مشترک به شهر به‌تدریج کمرنگ‌تر می‌شود.
مهاجرت‌های درون‌شهری به‌ویژه از جنوب به مرکز، باعث افزایش جمعیت در مناطقی شده که زیرساخت‌های آنها از پیش تحت فشار بوده است. رشد سریع تقاضا برای مدارس، مراکز درمانی، حمل‌ونقل عمومی و فضاهای عمومی بدون افزایش متناسب عرضه این خدمات به ازدحام، کاهش کیفیت خدمات و فرسایش امکانات موجود منجر می‌شود.
وقتی خانوارهای کم‌درآمد ناچار می‌شوند در محله‌های دورتر و ارزان‌تر ساکن شوند، فاصله آنها تا محل کار و مراکز خدماتی بیشتر می‌شود. این تغییر مدت زمان رفت‌وآمد روزانه را افزایش داده و فشار مضاعفی بر شبکه حمل‌ونقل عمومی و حتی ترافیک شهری وارد می‌کند. هزینه‌های زمانی و مالی این جابه‌جایی‌ها در نهایت بر کیفیت زندگی و بهره‌وری نیروی کار اثر منفی می‌گذارد.
ترکیب همه این عوامل از نابرابری فضایی گرفته تا فشار بر خدمات و زیرساخت‌ها به کاهش کیفیت زندگی در بخش‌هایی از شهر منجر می‌شود. محله‌هایی که به حاشیه رانده می‌شوند، بیش از پیش مستعد آسیب‌های اجتماعی، کاهش امنیت و افت سرمایه اجتماعی خواهند بود.
بنابراین پیامدهای بازار مسکن امروز تهران فقط به جیب خریدار و فروشنده محدود نمی‌شود؛ این روند می‌تواند آینده اجتماعی و اقتصادی شهر را بازتعریف کند و در صورت بی‌توجهی، ساختار شهری را به سمت قطبی‌شدن و گسست اجتماعی سوق دهد.
پیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :