فرمول آمریکایی کنترل اجاره خانه؛ بحران مسکن یک معمای پیچیده اقتصادی نیست
در شرایطی که افزایش قیمتها به یک واقعیت دائمی در اقتصادهای مدرن تبدیل شده، بازار اجاره مسکن در آمریکا مسیری متفاوت را طی میکند. دادهها نشان میدهد که اجارهبها نهتنها از شتاب افتاده بلکه در بسیاری از شهرهای بزرگ بهطور معناداری کاهش یافته است.
جهان صنعت نیوز – در ذهن بسیاری از مردم، افزایش قیمتها امری بدیهی تلقی میشود. بهجز برخی حوزهها مانند فناوری، معمولاً این پرسش مطرح نیست که آیا قیمتها بالا میروند یا نه بلکه بحث بر سر میزان افزایش است. با این حال، بازار اجاره مسکن در آمریکا طی چند سال اخیر این تصور را به چالش کشیده است. برخلاف انتظار عمومی، متوسط اجارهبها در سطح ملی کاهش یافته و این کاهش نه مقطعی بلکه ممتد بوده است.
بر اساس دادههای جدید، در اکتبر ۲۰۲۵ بیستوهفتمین ماه متوالی کاهش سالانه اجاره واحدهای تا ۲ خوابه را ثبت کرده است. در این ماه، اجارههای پیشنهادی بهطور متوسط ۲۹ دلار، معادل ۱.۷ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافتهاند. بررسی بازار ۵۰ کلانشهر بزرگ آمریکا نیز نشان میدهد که اجاره میانه به ۱,۶۹۶ دلار رسیده که ۶۳ دلار، یا ۳.۶ درصد کمتر از اوج ثبتشده در آگوست ۲۰۲۲ است. هرچند سطح اجارهها همچنان بالاتر از دوره پیش از همهگیری کرونا قرار دارد، اما بازگشت قیمتها به سطحی پایینتر از سه سال قبل، نشانهای مهم از تغییر مسیر بازار است.
نکته قابلتوجه آن است که این کاهش محدود به یک نوع خاص از واحدهای مسکونی نیست. دادهها نشان میدهد اجاره دفاتر اداری، واحدهای یکخوابه و دوخوابه همگی روند نزولی داشتهاند. با این حال، این روند در سراسر آمریکا یکسان نیست. برخی شهرها کاهش شدیدتری را تجربه کردهاند و برخی دیگر، افت خفیف یا حتی افزایش قیمت را ثبت کردهاند.
در میان شهرهایی که بیشترین کاهش اجاره را تجربه کردهاند، نامهایی تکرار میشود که پیشتر نیز در دوران همهگیری، رشد شدید اجارهبها را تجربه کرده بودند. شهرهایی مانند لاس وگاس، آتالانتا و آستین نمونههای برجسته این روند هستند. در این شهرها، اجارهها نسبت به اوج خود بیش از ۱۳ درصد کاهش یافتهاند. برای مثال، اجاره میانه در لاس وگاس از ۱,۶۷۱ دلار به ۱,۴۴۳ دلار رسیده، در آتالانتا از ۱,۸۲۰ دلار به ۱,۵۷۲ دلار کاهش یافته و در آستین از ۱,۶۵۹ دلار به ۱,۴۳۶ دلار رسیده است. اوج قیمتها در همه این بازارها، مانند بخش بزرگی از بازار اجاره آمریکا، در بازه ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۲ شکل گرفته بود.
منطق اقتصادی اجاره خانه
کاهش فعلی اجاره خانه در آمریکا پاسخی به شرایط خاصی است که در دوران همهگیری شکل گرفت. در آن دوره، مهاجرت گسترده به شهرهای گرمتر بهویژه از سوی نیروی کار دورکار، موجب جهش شدید تقاضا و افزایش سریع اجارهها شد. این رشد سریع، سطحی بسیار بالا برای قیمتها ایجاد کرد که در سالهای بعد، زمینه اصلاح شدیدتر را فراهم ساخت.
با فروکشکردن موج مهاجرت و همزمان با ورود حجم قابلتوجهی از واحدهای مسکونی جدید به بازار، فشار نزولی بر اجارهبها تشدید شد. در واقع، ترکیب کاهش شتاب تقاضا و افزایش سریع عرضه، باعث شد اجارهها در این شهرها با سرعتی بیش از متوسط کشور کاهش یابد.
در این میان، نقش عرضه مسکن برجسته است. همانگونه که منطق اقتصادی حکم میکند، قیمتها در نهایت تابع عرضه و تقاضا هستند. اگر عرضه مسکن بهطور معناداری افزایش یابد، حتی در شرایط رشد جمعیت یا افزایش تقاضا، فشار کاهشی بر قیمتها اجتنابناپذیر خواهد بود. دادههای مربوط به شهرهایی با بیشترین افت اجاره، دقیقاً این الگو را تأیید میکند.
فهرست شهرهایی که طی سه سال اخیر بیشترین کاهش اجاره را تجربه کردهاند، شامل آستین با ۲۱ درصد کاهش، فورت میرس با ۱۹ درصد، کلورادو با ۱۵ درصد، فونیکس با ۱۴ درصد، سن آنتونیو با ۱۲ درصد و آتالانتا و دنور هر کدام با ۱۱ درصد کاهش است. پیشبینیها نیز نشان میدهد که با تداوم نرخهای بالای واحدهای خالی، اجارهها در بسیاری از این بازارها در سال ۲۰۲۶ نیز به روند نزولی خود ادامه خواهند داد.
آستین؛ نمونهای از سبقت عرضه از تقاضا
شهر آستین در ایالت تگزاس یکی از بارزترین نمونهها برای درک این پدیده است. این شهر در سالهای اخیر شاهد رشد جمعیتی چشمگیر بوده است. در فاصله ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴، جمعیت آستین حدود ۱۰.۹ درصد افزایش یافت و این شهر را به سریعترین کلانشهر در حال رشد آمریکا تبدیل کرد. در شرایط معمول، چنین رشدی باید به افزایش شدید اجارهبها منجر میشد. اما واقعیت بازار عکس این انتظار را نشان میدهد.
دلیل این تناقض ظاهری را باید در سمت عرضه جستوجو کرد. گزارشهای مربوط به ساختوساز نشان میدهد که آسیتین در سال ۲۰۲۵ در صدر شهرهای آمریکا از نظر تعداد واحدهای مسکونی جدید قرار داشته است. پیشبینی میشود حدود ۱۵,۱۹۵ واحد جدید در سطح شهر تکمیل شود. در سطح کلانشهری نیز، آستین با ۲۶,۷۱۵ واحد جدید، پس از دالاس و نیویورک در جایگاه سوم قرار گرفته است.
این حجم از ساختوساز، آنچنان گسترده بوده که حتی رشد سریع تقاضا نیز نتوانسته آن را خنثی کند. به بیان دیگر، عرضه مسکن در شهر آستین با سرعتی بیش از تقاضا افزایش یافته و همین امر، کاهش محسوس اجارهبها را رقم زده است. تجربه این شهر نشان میدهد که حتی در بازارهایی با جذابیت بالا و رشد جمعیتی سریع، سیاستهای تسهیل ساختوساز میتواند مانع از جهش پایدار قیمتها شود.
آتلانتا؛ سیاستگذاری فعال در سمت عرضه
آتلانتا نمونهای دیگر از شهری است که کاهش اجاره را همزمان با رشد بالای عرضه تجربه کرده است. این شهر در رتبه ششم شهرهای آمریکا از نظر تعداد واحدهای جدید قرار دارد و انتظار میرود در سال جاری ۶,۳۵۹ واحد جدید به بازار آن اضافه شود. در سطح کلانشهری، آتلانتا با ۱۷,۵۱۲ واحد جدید در جایگاه پنجم قرار گرفته است.
تفاوت آتلانتا با بسیاری از شهرهای دیگر در این است که رشد عرضه در این شهر نتیجه یک تصمیم آگاهانه سیاستگذار محلی بوده است. مدیریت شهری آتلانتا ، کمبود مسکن را بهعنوان یک مسئله بنیادین شناسایی کرد و ساخت مسکن را به یک اولویت سیاستی تبدیل نمود. هدفگذاری برای ساخت یا حفظ ۲۰,۰۰۰ واحد مسکن مقرونبهصرفه تا سال ۲۰۳۰، محور اصلی این رویکرد بوده است.
در مسیر تحقق این هدف، شهر از راهحلهای خلاقانه نیز بهره گرفته است. برای مثال، زمینهای شهری که کاربری بهینه نداشتند، برای توسعه مسکن آزاد شدند یا پروژههای ترکیبی طراحی شد که امکان ساخت واحدهای مسکونی در کنار کاربریهای عمومی را فراهم میکرد. نتیجه این رویکرد، پیشرفت قابلتوجه در تحقق اهداف عرضه بوده است؛ بهگونهای که در کمتر از چهار سال، بیش از ۱۲,۰۰۰ واحد تکمیل شده و منابع مالی برای هزاران واحد دیگر نیز تأمین شده است.
کمبود مصنوعی مسکن؛ ریشه بحران اجاره
تجربه شهرهایی مانند آستین و آتلانتا نشان میدهد که کاهش اجارهبها نتیجه شانس یا نوسانات تصادفی بازار نیست بلکه حاصل انتخابهای سیاستی مشخص است. در مقابل، بسیاری از شهرها با محدودیتهای شدید ساختوساز مواجهاند که عملاً کمبود مصنوعی مسکن ایجاد میکند. این محدودیتها، از طریق مقررات سختگیرانه، فرآیندهای پیچیده صدور مجوز و موانع محلی، عرضه مسکن را محدود کرده و قیمتها را بالا نگه میدارند.
در این چارچوب، کاهش اجاره زمانی رخ میدهد که این موانع کنار زده شود و ساختوساز امکان رشد پیدا کند. تجربه اخیر بازار اجاره آمریکا نشان میدهد که حتی در شرایط تورمی، سیاستهای درست در سمت عرضه میتواند هزینه مسکن را برای خانوارها کاهش دهد. بحران مسکن الزاماً یک معمای پیچیده اقتصادی نیست. راهحل آن، افزایش عرضه از طریق تسهیل ساختوساز است.
اخبار برگزیدهمسکنلینک کوتاه :