نزدیکی قیمت مسکن در تهران به متری ۱۰۹ میلیون؛ افزایش معاملات «تبدیلی»

جهان صنعت نیوز، قیمت مسکن طی سه هفته گذشته، براساس سطح میانگین، کمتر از یک‌درصد، نسبت به متوسط قیمت آبان، افزایش پیدا کرده، اما معاملات به شکل محسوسی بیشتر شده است. شاخص مسکن میانگین قیمت ۲۱روز آذر را ۱۰۸.۵میلیون تومان در مترمربع نشان می‌دهد.

بازار مسکن تهران در آذرماه، شکل جدیدی از معاملات را تجربه کرده‌است. با وجود فضای کم‌تحرک قیمتی در ۲۱ روز ابتدایی آذر ماه، معاملات به شکل پراکنده افزایش از خود نشان‌داد و البته بخش عمده‌ای از خرید و فروش‌ها در قالب «معاملات قطاری» انجام می‌شود. گزارش‌ها از روند ۲۱ روز گذشته نبض بازار مسکن در تهران، حاکی از ثبات قیمت توام با افزایش محسوس معاملات خرید است.

سنجش شاخص روزانه مسکن در روزهای گذشته از آذر ماه، میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران را‌ ۱۰۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار‌تومان در هر مترمربع نشان می‌دهد. این رقم در مقایسه با میانگین یک‌‌‌‌ماهه آبان‌‌‌‌ماه که ۱۰۷‌میلیون و ۸۰۰‌هزار‌تومان بود، ریزنوسان مثبت زیر یک‌درصد را مشخص می‌کند.

تحلیل تحولات سه هفته گذشته در این بازار حاکی است؛ صرف‌نظر از ثبات نسبی قیمت، بازار با «تحرکات معاملاتی» نسبت به مهر و آبان همراه است. بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد معاملات بیش از همه در مناطق جنوبی شهر متمرکز بوده و عمدتا به آپارتمان‌‌‌‌های کم‌‌‌‌متراژ و به‌ویژه با سن بنای بالا اختصاص دارد.

طی هفته‌های گذشته تمرکز تقاضا به آپارتمان‌‌‌‌هایی اختصاص داشته که میانگین قیمت آنها، تا ۴‌میلیارد‌تومان و همچنین تا ۶‌میلیارد‌تومان است.

تحقیقات میدانی و روایت واسطه‌‌‌‌های ملکی نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از معاملات انجام‌شده در آذرماه به «تبدیلی‌‌‌‌ها» مربوط بوده‌است. سهم نوسازها از معاملات نیز بسیار پایین است. به این ترتیب، یک عامل بروزدهنده «ثبات نسبی» قیمت در معاملات مسکن، حذف اثر نوسازها است.

به لحاظ بودجه‌‌‌‌ای نیز تمرکز تقاضا به‌‌‌‌طور محسوسی بر آپارتمان‌‌‌‌های زیر ۴‌میلیارد‌تومان قرار دارد. در شرایط فعلی اقتصاد و محدودیت قدرت خرید خانوارها، این بازه قیمتی که عمدتا در مناطق جنوبی شهر قابل‌دسترس است، بیشترین حجم تقاضا را به خود اختصاص داده‌اند.

بررسی‌‌‌‌ها از بازار مسکن طی ۲۱ روز آذر‌ حاکی است، سرمایه‌گذاران همچنان ترجیح می‌دهند در بازارهای موازی مانند ارز، سکه، طلا و رمز‌‌‌‌ارزها باقی‌بمانند. تحرک معاملاتی اخیر در بازار مسکن عمدتا از جنس مصرفی بوده و در این میان، تبدیلی‌‌‌‌ها بیشترین سهم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند؛ درحالی‌که سهم خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها محدود و حضور سرمایه‌گذاران کمرنگ است.

جنس غالب معاملات مسکن که به‌صورت «تبدیلی» انجام می‌‌‌‌شده، قالب دومینویی یا قطاری(فروش به شرط خرید و خرید به شرط فروش) به بازار داده‌است.

در این نوع معاملات، فروشنده ملک خود را با شرط قطعی‌‌‌‌شدن خرید واحد جایگزین، عرضه می‌کند و در سوی دیگر، خریدار نیز اقدام به معامله را منوط به‌فروش آپارتمان فعلی خود می‌کند. در چنین شرایطی، اگر یکی از حلقه‌‌‌‌های این زنجیره، به‌ویژه در سطوح بالاتر قیمت از فروش منصرف شود، کل قطار معاملات متوقف می‌شود.

کارشناسان اقتصادی، دلیل شکل‌گیری «فروش به شرط خرید» در بازار مسکن را «ریسک معاملات در شرایط تورمی و ناپایداری قیمت دارایی‌های موازی ملک» عنوان می‌کنند.

فرارو