چسبندگی مسکن به دلار از بین رفت؛ ثبات بازار در پی شوک ارزی

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن  با بیان اینکه حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمی‌توان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید، گفت: از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده، اما برخی همچنان تلاش می‌کنند همان الگو را احیا کنند و به نوعی به طبل گرانی مسکن بکوبند که این رویکرد، هم تحلیل اشتباه است و هم مصرف‌کننده را دچار خطای تصمیم‌گیری می‌کند.

وی افزود: بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بی‌تأثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست. عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی است و با تأخیر واکنش نشان می‌دهد. بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمی‌دهد.

غیبی بیان کرد: همواره تأکید ما این بوده که اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. بازار ملک برای مصرف‌کننده، بازار سرمایه‌گذاری صرف نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمی‌توان سود حاصل از افزایش قیمت آن را با منطق سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت سنجید.

این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست. اگر فردی خانه‌ای خریده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست، زیرا آن ملک محل سکونت اوست و جایگزینی آن نیز با قیمت‌های جدید انجام می‌شود.

وی با اشاره به سابقه آماری بازار مسکن طی ۲۶ سال گذشته اظهار کرد: هیچ آمار رسمی و تأییدشده‌ای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از رشدهای بالا، با ریزش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی مواجه شده باشد. حتی در دوره‌های رکود که بازار پیش‌خور افزایش قیمت داشته، نهایت کاهش ثبت‌شده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که در مقایسه با رشدهای قبلی عدد قابل‌توجهی محسوب نمی‌شود.

غیبی با اشاره به تأثیر انتظارات تورمی و التهابات سیاسی بر بازار ملک گفت: مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگر در یک چرخه تولید قرار دارد؛ از صدور دستور نقشه تا ساخت و تحویل به مصرف‌کننده، یک خط تولید تعریف می‌شود که در آن افزایش قیمت مصالح، خدمات، عوارض و هزینه‌های جانبی اثر مستقیم بر قیمت تمام‌شده آپارتمان دارد. بنابراین افزایش هزینه‌های تولید، در نهایت خود را در قیمت عرضه‌شده نشان می‌دهد.

وی با اشاره به وضعیت فایل‌های عرضه‌شده در بازار گفت: با وجود نگرانی‌های ناشی از تبلیغات و تحلیل‌های غیررسمی، تقاضای واقعی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد. تقاضا از سوی خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصد مصرف شخصی و سکونت دارند، نه برای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت. این تقاضای مؤثر موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود، زیرا فایل‌های عرضه‌شده محدود و مشتریان واقعی به دنبال واحدهای با کیفیت هستند.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: از سوی دیگر، فروشندگان در انتظار شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند و به‌طور همزمان نمی‌توانند اقدام به فروش کنند. این محدودیت زمانی و روانی باعث می‌شود فایل‌های موثر برای خرید کاهش یابد و به‌تبع آن قیمت‌ها افزایش پیدا کند.

غیبی در پایان خاطرنشان کرد: در ماه‌های پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد؛ یعنی خانوارها در تلاشند واحدهای کوچک‌تر خود را به واحدهای بزرگ‌تر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمت‌ها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.

مهر

مسکن