مراحل و نحوه فروش ملک ورثه ای چگونه است؟
پس از فوت شخص، اموال منقول و غیرمنقول وی مانند اتومبیل و مسکن ضمن ثبت دادخواست انحصار وراثت توسط بازماندگان، بین وارثین متوفی تقسیم می شوند؛ مراحل و نحوه فروش املاک ورثه ای که معمولا بیش از یک مالک دارند، با فروش سایر مساکن و مغازه ها متفاوت است. در مقاله «مراحل و نحوه فروش ملک ورثه ای چگونه است؟» مستند به مواد قانونی و تحت نظر بهترین وکیل حقوقی به پرتکرارترین سوالات درباره املاک موروثی پاسخ داده می شود.
ملک ورثه ای چیست؟
پیش از آنکه به شرایط و نحوه فروش ملک ورثه ای پرداخته شود، بهتر است ابتدا درکی نسبت به اصطلاح حقوقی ملک موروثی به وجود بیاید. اگر مالک مسکن یا مغازه از دنیا برود، از لحظه صدور گواهی فوت وی امکان ثبت دادخواست انحصار وراثت و تقسیم املاک متوفی بین بازماندگان ایجاد می شود؛ براساس نوع رابطه خویشاوندی افراد، دو دسته وارث وجود دارند:
۱. وارثین سببی
رابطه این وارثین با متوفی براساس عقد قراردادی ایجاد می شود؛ بنابراین به دلیل اینکه زن و مرد طی قرارداد ازدواج خویشاوند محسوب می شوند، جزو وارثین سببی یکدیگر اند. همچنین اگر فردی که واجد شرایط وصول ارث نباشد و توسط وصیت نامه سهمی به او برسد، به دلیل وساطت قرارداد، شخص جزو وارثین سببی است.
۲. وارثین نسبی
همانطور که از نام این دسته از بازماندگان مشخص است، حق وراثت به دلیل نسبت خونی افراد با یکدیگر به وجود می آید؛ وارثین نسبی شامل فرزندان، مادر، پدر، خواهران و برادران می باشند.
همانطور که پیش تر اشاره شد، شخصی که جزو خویشاوندان نیست می تواند به دنبال خواست و وصیت متوفی، صلاحیت کافی برای سهم بردن از ارث را بدست بیاورد؛ شرایط عکس آن نیز برقرار است.
تحت شرایطی که سهم بردن وارث با قانون مغایرت داشته باشد، حکم محرومیت وی از ارث توسط دادگاه صادر می شود؛ مثلا اگر پسری اقدام به قتل پدرش کند، با آنکه در صورت مرگ والد ارث به فرزندان می رسد، جزو مصادیق ماده ۸۸۰ قانون مدنی شمرده می شود:
«قتل از موانع ارث است، بنابراین کسی که مورث خود را عمداً بکشد از ارث او ممنوع می‌شود؛ اعم از اینکه قتل بالمباشره باشد یا با بالتسبیب و منفرداً باشد یا به شرکت دیگری.»
طبق ماده مذکور، درصورت قتل عمد مورث به دست وارث به صورت فردی یا مشارکتی، با یا بدون استفاده از سلاح، هیچ سهم الارثی به قاتل نخواهد رسید و اگر حکم قصاص شامل حالش نشود، باید به سایر وارثین نیز دیه قتل را بپردازد.
نحوه فروش ملک ورثه ای چیست؟
در بخش گذشته انواع وارثین معرفی شدند، بنابراین بدیهی است که در اکثر موارد، متوفی بیش از یک وارث داشته باشند؛ به تبع این موضوع، املاک ورثه ای دارای سند مشاع هستند. بدان معنا که در سند مساکن و دکان های ورثه ای، نام دو یا چند فرد به عنوان مالک ثبت شده است؛ قانونگذار در ماده ۳۰ قانون مدنی، محدوده حقوق مالک را اینگونه معرفی می کند:
«هر مالک نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.»
رهن و اجاره، ساخت و ساز، خرید و فروش ملک و… همه جزو تصرفات در مساکن و مغازه ها می باشد؛ بنابراین برای فروش املاک ورثه ای ملک باید قابل فراز باشد یا رضایت تمام مالکین نسبت به معامله جلب شود.
فراز کردن نوعی تقسیمات ارضی می باشد که بر اموال غیرمنقول (غیر قابل نقل و انتقال) اعمال می شود؛ زمین ها و باغ های عاری از ملک، معمولا به راحتی و با تقسیم متراژ بر تعداد وارثین و احتساب ضریب سهم آنها (مثلا فرزندان پسر سهم بیشتری از دختران می برند) فراز می شود.
اما فراز املاک شرایط متفاوتی دارد، اگر ساختمانی چهار طبقه تحت عنوان ارث و تعداد چهار بازمانده نیز وجود داشته باشد، فراز قابل اعمال بوده و هر واحد به یک نفر می رسد؛ اما اگر چهار نفر صاحب یک واحد وراثتی باشند (سند مشاع)، فراز قابل اجرا نیست چراکه ملک قسمت های مختلف مانند آشپزخانه ، اتاق نشیمن و… دارد و نمی شود هر مالک یک سهم مشخص از هر بخش داشته باشد!
در این شرایط پس از اخذ گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف، ملک باید با رضایت و اذن تمامی مالکین فروخته شده و پول حاصل از فروش آن بین وارثین تقسیم شود. در چنین شرایطی معمولا مشکل و درگیری هایی پیش می آید که پیشنهاد ما مشورت با یک وکیل کیفری در تبریز یا محل زندگیتان است. وکلا به دلیل تجربه بالایی که دارند، می توانند در چنین موقعیت هایی، حوادث و بحث های احتمالی را پیش بینی کنند و جلوی رخداد آن ها را بگیرند.
آیا امکان فروش املاک ورثه ای بدون رضایت همه مالکان وجود دارد؟
اگر ملکی وراثتی با سند مشاع که مفروز نیز نیست (غیر قابل تقسیم بندی)، بدون رضایت و اجازه تمامی مالکین به خریدار فروخته شود، معامله فضولی رخ داده است؛ شروطی برای این نوع قراردادها وجود دارد:
۱. اگر پس از عقد قرارداد فضولی، مالکی که مسکن یا مغازه را فروخته بتواند سایر وارثین را نسبت به متن قرارداد و مبلغ آن راضی کند، معامله معتبر شناخته می شود.
۲. اگر سایر مالکان به مبلغ و متن معامله فضولی رضایت ندهند، دو حالت ممکن است:
الف) اگر خریدار نیز نسبت به فضولی بودن معامله آگاه باشد، تنها سهم مالکان راضی به او فروخته خواهد شد.
ب) اگر فروش ملک مشاع بدون رضایت مالکان و بدون اطلاع خریدار نسبت به این امر صورت گیرد، قانونگذار حق فسخ قرارداد فضولی را نیز به خریدار می دهد.
مراحل فروش ملک ورثه ای چیست؟
۱. احراز مالکیت: برای انتقال املاک موروثی معمولا سند قولنامه ای به نام وارثین صادر می شود و سند رسمی به نام متوفی باقی می ماند؛ بنابراین پیش از خرید اینگونه املاک باید از مالکیت متوفی اطمینان حاصل شود. برای این امر، مامورین ذیصلاح باید استعلامی در سیستم اسناد رسمی بگیرند تا نام مالک مشخص و برای احراز هویت وارثین وی(مالکین جدید) استفاده شود.
۲. اخذ و بررسی گواهی انحصار وراثت: مدرک دیگری که برای احراز هویت فروشندگان ملک و مشخص شدن سهمشان استفاده می شود، گواهی انحصار وراثت بوده که تمامی این اطلاعات با جزئیات در آن ثبت شده است؛ اخذ این گواهی که باید از شورای حل اختلاف اخذ شود، پس از صدور گواهی فوت امکان پذیر است.
۳. بررسی سن وارثین: می دانیم که اسناد املاک و وسایل نقلیه پس از سن قانونی می توانند به نام افراد زده شوند؛ بنابراین اگر فرزند متوفی به سن قانونی نرسیده باشد، قیم قانونی وی مسئول است. برای فروش ملک ورثه ای در این شرایط، حاضن وارث خردسال باید درخواست فروش مایملک صغیر را به دادسرا تقدیم کند.
۴. بررسی وراث احتمالی: ممکن است شوهر پیش از فوت شدن به صورت پنهانی، فرد دیگری را به عقد رسمی یا غیررسمی خود درآورده باشد و حتی شاید صاحب فرزندانی نیز شده باشد؛ تحقیقات و استعلام های مراجع قضایی این احتمالات را بررسی می کند.
۵. بررسی وصیت نامه: یکی دیگر از مدارکی که باید توسط مقامات قضایی بررسی شود، وصیت نامه متوفی می باشد؛ ممکن است متوفی سهمی متفاوت با آنچه قانون برای وارثین در نظر گرفته، تعیین کرده باشد. حتی امکان محروم الارثی بعضی از وارثین نیز وجود دارد!
۶. رضایت و اذن مالکان: پس از طی شدن تمام مراحل مذکور برای اثبات صحت مالکیت افراد، جلب رضایت آنها برای فروش در درجه اول است.
۷. پرداخت مبلغ ملک و انتقال سند: خریدار باید هزینه ملک را به وارثین بپردازد؛ از آنجایی که مبلغ خرید خانه بسیار زیاد است، معمولا به صورت نقد پرداخت نمی شود، بلکه به حساب خریدار واریز می شود.
پیشنهاد می شود که خریدار، سهم هر مالک را به صورت جداگانه بپردازد تا امکان ادعای عدم پرداخت هزینه ملک از طرف وارثان به وجود نیاید؛ سپس با طی شدن مراحل قانونی، سند جدیدی به نام مالک جدید صادر خواهد شد. روند انجام این مراحل سخت و پیچیده است و امکان بروز مشکل نیز وجود دارد؛ از همین رو توصیه می شود انجام این مراحل و پیگیری ها را به یک وکیل ملکی که در این حوزه تخصص و تبحر دارد بسپارید.
وکیل از ما یکی از مرجع های معتبر در زمینه معرفی وکیل است و شما می توانید با مراجعه به آدرس این سایت (vakilazma.com)، با وکلای مختلف که هرکدام در حوزه و شهر مختلف فعالیت دارند آشنا شوید و بررسی های لازم را انجام دهید و در نهایت پیگیری پرونده را به او بسپارید تا همه چیز به شکل قانونی سپری شود.
کلام آخر
املاک ورثه ای مساکن و مغازه هایی هستند که مالکیت آن پس از فوت شخص به وارثین او واگذار می شود؛ از آنجایی که سند این نوع املاک از نوع مشاع است، نحوه و مراحل فروش آن نیز متفاوت می باشد. بدیهی است که تنها مالک حق تصرف (فروش) در ملک را دارد، بنابراین جلب رضایت و اذن تمامی وارثین الزامی می باشد. حال ما در این مقاله به طور کامل در رابطه با این موضوع صحبت کردیم و مراحلی که باید طی شود را نیز گفتیم تا بهترین عملکرد را از خود در این باره نشان دهید.
*** این مطلب توسط جهان صنعت نیوز نوشته نشده و انتشار آن به منزله تایید محتوا نیست
خواندنیلینک کوتاه :
