تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
به تبع افزایش بحران های اقتصادی کشور و تحریم ها، استطاعت افراد به ویژه ساکنین شهرهای پرجمعیت در خرید املاک به صورت چشمگیری کاهش پیدا کرده است؛ بنابراین اشخاص مذکور باید برای رفع نیاز به مسکن یا محل کسب و کار، چاره ای بیاندیشند. رهن و اجاره ی املاک تجاری و مسکونی، راه حلی می باشد که برای مشکل کمبود بودجه از سمت قانون و مالکان پیشنهاد شده است؛ مالکیت املاک استیجاری با تنظیم اجاره نامه ای، تا زمان مشخص به مستاجرین انتقال می یابد.
اگر هرگونه تخطی از مالک موقت سر بزند یا مهلت قرارداد اجاره تمام شود، مستاجر باید اموال منقول را خارج کرده و کلید ملک تحویل داده شود؛ در این شرایط اگر در برابر امر تخلیه مسکن یا مغازه مقاومتی صورت گیرد، امکان صدور حکم و دستور تخلیه علیه مستاجر به میان می آید. در مقاله «تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه» با پرداختن به شیوه دادرسی و اجرای روش های تخلیه تحت نظر کارشناسان حقوقی، این دو نوع از یکدیگر تفکیک می شود.
شرایط صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه چیست؟
پیش از بیان تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه، بهتر است درباره شرایطی که طی آن امکان صدور این دو نوع پیگرد قانونی علیه مستاجر به وجود می آید، اطلاعاتی کسب شود. افراد ضمن تنظیم و ثبت اسناد رسمی و غیر رسمی، به عنوان مالک موقت مساکن یا مغازه ها شناخته شده و حق مالکیت را به دست می آورند؛ این مفهوم قضایی که به اصطلاح حق تسلط نیز معروف می باشد، در ماده ۳۰ قانون مدنی شرح شده است:
«هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.»
بر اساس ماده مذکور حق کنترل، نفع بردن و اسکان در ملک تنها برای صاحب اصلی مسکن یا دکان می باشد؛ این حقوق با اذن و رضایت مالک تحت شرایط قانونی می تواند به فرد دیگری یعنی مستاجر واگذار شود. با امضا شدن قرارداد ملکی، فرآیند انتقال مالکیت موقت تحقق می یابد؛ در این اجاره نامه تمام مفادی که وقوع آنها سبب واریز خسارت و ابطال قرارداد می شود و همچنین تاریخ انقضای حق مالکیت، تحت نظر مامور ذی صلاح مکتوب و ثبت خواهد شد.
با ابطال این قرارداد ضمن نقض شروط یا با انقضای آن ضمن فرا رسیدن تاریخ مکتوب در اجاره نامه، مستاجر قانونا ملزم به تخلیه ملک خواهد شد؛ در این شرایط اگر بلافاصله استرداد حق تسلط و تحویل کلید ملک به موجر صورت نگیرد، امکان صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه توسط مراجع قضایی به وجود می آید. اعتبار اجاره نامه وابسته به رعایت قوانینی حین تنظیم آن است که در بخش بعدی شرح می شود.
قوانین لازم الجرای ضمن تنظیم قرارداد ملکی چیست؟
برای حمایت مقام قضایی از موجر و تحمیل تخلیه ملک بر مستاجر غیر قانونی، اعتبار قرارداد ملکی باید اثبات شود؛ معتبر شناخته شدن اجاره نامه تحت تاثیر مستقیم دو دسته از قوانین است:
۱) قانون مدنی: یکی از مسائلی که قانونگذار هنگام وضع قوانین مدنی به آن پرداخته است، شرایط عقد انواع قراردادها می باشد؛ بدیهی است نقض هر کدام از این قوانین با ابطال اجاره نامه همراه است.
۲) قانون روابط مستاجر و موجر: یکی از مراتبی که مجلس شورا برای حمایت از حقوق طرفین قراردادهای ملکی در سال ۱۳۷۶ پیش بینی کرده است، وضع قانون روابط مستاجر و موجر می باشد؛ مطالب زیر توسط کارشناسان حقوقی از این قانون لازم الاجرا استخراج شده است:
الف) تعداد نسخه: قرارداد ملکی مربوط به رهن یا اجاره مسکن یا مغازه باید در دو نسخه تنظیم و در حضور شاهدین توسط مستاجر و موجر امضا شود.
ب) تاریخ ابطال: گفته شد که طی قرارداد اجاری، مالکیت املاک تجاری و مسکونی به صورت موقت به دیگری واگذار می شود؛ باید تاریخ سلب این حق از مستاجر (تاریخ تخلیه ملک)، در اجاره نامه ثبت شود.
ج) شاهدین عقد: باید دو شخص بالغ و عادل از هر دو طرف که از سلامت عقلی برخوردار اند، شاهد عقد قرارداد اجاره باشند و آن را امضا کنند.
حال که اطلاعات کافی درباره اجاره نامه و شرایط تخلیه ملک تحت پوشش قانون به وجود آمده است، به تفاوت های انواع تخلیه پرداخته می شود.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در انتخاب مرجع دادرسی
بر اساس ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، دادرسی به مسئله تخلیه املاک در تمامی انواع جزو وظایف شورای حل اختلاف است؛ بنابراین موجر باید برای ثبت دادخواست صدور دستور تخلیه، با به همراه داشتن مدارک لازم، اقدامات قانونی را در شورای حل اختلاف آغاز کند.
برای صدور حکم تخلیه نیز باید به همین مرکز قضایی مراجعه شود، با این تفاوت که در صورت بروز اعتراضی از سمت موجر، سایر مراحل قانونی به دادگاه عمومی سپرده خواهد شد؛ همچنین تخلیه املاک تجاری که مستاجر آن از حق سرقفلی برخوردار است نیز از مسئولیت های دادگاه می باشد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در شرایط صدور
حقوقدانان مهمترین تفاوت حکم و دستور تخلیه را نحوه صدور آن ها می دانند؛ طبق قانون روابط مستاجر و موجر مصوب سال ۱۳۷۶ اگر موارد زیر محقق شود، امکان ثبت دادخواست صدور دستور تخلیه به وجود می آید:
الف) ابتدایی ترین گام برای صدور دستور تخلیه، اثبات اجاره داده شدن ملکی به نام شما است؛ بنابراین وجود قراردادی کتبی و قابل استناد، الزامی می باشد.
ب) همانطور که در بخش قوانین لازم الاجرا بدان اشاره شد، این قرارداد مکتوب باید در دو نسخه موجود باشد.
ج) تعهد طرفین به چنین قراردادی نیز باید در محضر دادگاه اثبات شود؛ پس موجر، مستاجر و هر دو شاهد آن ها باید نسخه ها را امضا کرده باشند.
د) قرارداد باید باطل شده باشد؛ بدان معنا که مراجعه به مرکز قضایی، پس از تاریخ مذکور در اجاره نامه امکان پذیر است.
ه) حق سرقفلی به دلیل اعتبار و شهرتی که ملک تجاری به دنبال کسب و کار مستاجر به دست می آورد، از طرف موجر به وی واگذار می شود؛ اگر چنین حقی در قرارداد اجاره ثبت شده باشد، صاحب ملک نمی تواند دادخواستی ضمن صدور دستور تخلیه ثبت کند.
نقض حتی یکی از موارد فوق مانع اقدامات قضایی برای صدور دستور تخلیه می شود؛ بنابراین برای دادرسی به مواردی مثل قراردادی شفاهی یا عدم وجود شاهدین بر عقد، باید به دنبال صدور حکم تخلیه برای ملکتان باشید! اگر رسیدگی به این موارد برایتان سخت است و از مراحل قانونی اطلاع دقیقی ندارید، با یک وکیل ملکی که تخصص لازم برای رسیدگی به چنین پرونده ای را دارد مشورت کنید. برای مشاهده وکلایی که می توانند کمک کنند، کلیک کنید!
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در اجرا
۱. مدت زمان اجرا: دستور تخلیه فرمان نهایی مامور ذی صلاح است، لذا از حکم تخلیه سریع تر اجرا می شود؛ پس از صدور آن، ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ شده و وی ۳ روز مهلت برای اثاث کشی و تحویل ملک دارد. اگر به هر دلیلی مستاجر مفاد را اجرایی نکند، مامورین کلانتری به محل اعزام شده و وسایل وی را به نزدیکترین انبار عمومی تحویل می دهند؛ حضور یا عدم حضور مستاجر در ملک نمی تواند مانع این امر شود. ابلاغیه حکم تخلیه در ۱۰ روز صادر می شود، همچنین تحقق تخلیه توسط این حکم، نیازمند تشکیل پرونده اجرایی و طی شدن مراحل قانونی پیچیده و طولانی است!
۲. حق اعتراض به اجرا: همانطور که بدان اشاره شد، دستور تخلیه فرمان قطعی و نهایی مقام قضایی می باشد و بدیهی است حق اعتراضی نسبت به این حکم و اجرای آن برای مستاجر وجود ندارد؛ برعکس در فرآیند تخلیه ملک توسط حکم، امکان اعتراض و تجدیدنظر وجود دارد.
در این شرایط، پرونده ملکی از شورای حل اختلاف به دادگاه ارجاع داده می شود و به همین دلیل است که فرآیند تخلیه ملک با حکم، آهسته تر پیش می رود؛ بنابراین اگر مغازه تان را با حق سرقفلی اجاره داده اید و مستاجر نیز در تحویل دادن ملک مقاومت می کند، برای تسریع دادرسی استخدام و مشاوره با بهترین وکیل تهران یا محل زندگی تان پیشنهاد می شود. برای آشنایی با وکلای متخصص در این حوزه کلیک کنید.
مدارک مورد نیاز برای تخلیه ملک چیست؟
- مدارکی برای احراز هویت مستاجر و موجر مانند شناسنامه و کارت ملی
- سند رسمی یا قولنامه ای ملک
- اصل اجاره نامه
- ارائه وکالتنامه در صورت استخدام وکیل ملکی تهران یا محل زندگیتان
کلام آخر
املاک تجاری و مسکونی به واسطه قراردادهای ملکی به اجاره می روند؛ با انقضای اجاره نامه یا ابطال آن به دلیل نقض شروط، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. اگر مالک موقت نسبت به تحویل ملک مقاومت نشان دهد، باید حکم یا دستور تخلیه اخذ شود. شورای حل اختلاف به هر دو نوع تخلیه دادرسی می کند، اما از آنجا که امکان تجدید نظر در حکم تخلیه وجود دارد، ممکن است پرونده به دادگاه ارجاع داده شود.
اگر مواد قانون روابط مستاجر و موجر نقض شود یا ملک با حق سرقفلی اجاره رفته باشد، مالک باید برای اخذ حکم تخلیه اقدام کند و در غیر این صورت برای دستور تخلیه. دستور تخلیه در یک روز ابلاغ و در سه روز اجرا می شود؛ حکم تخلیه در ده روز ابلاغ شده و پروسه اجرای آن خیلی طولانی تر می باشد.
** این مطلب توسط جهان صنعت نیوز نوشته نشده و انتشار آن به منزله تایید محتوا نیست.
خواندنیلینک کوتاه :
