روزگار سخت اجاره نشینی؛ سقفی که همیشه شکسته می‌شود

هما میرزایی– جهان صنعت نیوز؛ فصل اجاره از راه رسید و همانگونه که پیش بینی می‌شد، به واسطه رشد شدید قیمت خانه طی چند سال گذشته و عقب افتادگی اجاره خانه از این افزایش قیمت، شاهد روزهای ملتهبی در بازار اجاره خانه هستیم.

آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از حدود ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان در فروردین سال ۱۳۹۶ به ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان در فروردین ماه ۱۴۰۳ رسیده است؛ به بیان دیگر میانگین قیمت مسکن طی ۷ سال گذشته بیش از ۱۸.۵ برابر شده است. در نقطه مقابل، داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در این بازه زمانی میانگین اجاره خانه در مناطق شهری حدود ۶ برابر شده است.

مقایسه رشد میانگین قیمت واحد مسکونی و اجاره خانه نشان می‌دهد که احتمالا روند افزایشی اجاره خانه ادامه دار خواهد بود. این در شرایطی است که به واسطه شرایط تورمی سال‌های گذشته، خانوارها به شدت تحت فشار قرار دارد و افزایش اجاره خانه که بخشی اعظمی از هزینه خانوارها را تشکیل‌ می‌دهد، معیشت را بیش از گذشته با دشواری همراه خواهد کرد. موضوعی که در آخرین گزارش مرکز آمار از روند تورم در اردیبهشت ماه نیز قابل مشاهده است. در حالی در دومین ماه سال تورم نقطه به نقطه کلی ۳۱ درصد گزارش شده که این رقم برای اجاره خانه ۴۳ درصد بوده است؛ به بیان دیگر، میزان افزایش اجاره خانه در اردیبشت ۱۴۰۳ نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴۳ درصد بوده است. البته باید توجه داشت که این رقم، میانگین کل کشور است و میزان افزایش اجاره خانه در شهرهای بزرگ همانند تهران بسیار فراتر از این اعداد است.

سقف اجاره برای کنترل اجاره خانه

در این شرایط، سیاستگذاران برای کنترل اجاره خانه سعی دارند که با ایجاد محدودیت در میزان افزایش سالانه اجاره خانه،‌ شیب افزایش هزینه اجاره را کنترل کنند.

مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی درباره قانون تعیین سقف رشد برای اجاره‌بها گفته: موضوع ساماندهی بازار اجاره مسکن که از مجلس به دولت ابلاغ شد تا در دستور کار دولت قرار گیرد. همچنین میزان سقف اجاره هم توسط شواری مسکن استان‌ها مطابق قانون باید تعیین گردد. برای اولین بار است که قانونی برای مدیریت اجاره بها در استان‌های کشور خواهیم داشت و دولت می‌تواند با مصوبه شورای عالی استان‌ها سقف اجاره بها را تعیین کند.

وزیر راه و شهرسازی هم‌چنین اضافه کرد: این قانون بسیار خوبی است و از مجلس برای تصویب این قانون تشکر می‌کنم. این قانون دست دولت را برای مداخله در بازار باز می‌کند که شاهد بازار آرام تری برای امسال باشیم. بخش دیگر قانون ساماندهی سکو‌های مجازی برای مدیریت بازار است و نظام‌مندتر کردن مداخله گران بازار مسکن و اجاره هم در این زمینه است.

اقتصادی دستوری مساوی است با اقتصاد رانتی

تجربیات گذشته نشان داده است که اقتصاد دستوری تا کنون گره از هیچ مشکلی باز نکرده و با نادیده گرفتن نقش عرضه و تقاضا تنها باعث وارد آمدن آسیب‌های جدی به بدنه اقتصادی کشور بوده است. حذف بازار آزاد، کاهش انگیزه رقابتی و در نتیجه کاهش کیفیت کالاها از نتایج دستوری کردن اقتصاد است. 

مقصود فراست‌خواه، پژوهشگر و استاد دانشگاه در اینباره می‌گوید: بخش دولتی با سیستم مقررات‌گذاری که مبنای عقلانی نداشته و سیاست‌گذاری‌هایی که منطبق بر پژوهش‌های علمی نیست، و بیشتر منطبق بر چهاچوب ایدئولوژی است، اقتصاد را دستوری کرده و زمینه را برای ایجاد انواع رانت فراهم کرده است. در چنین شرایطی امکان رقابت از تولید کنندگان، صنعتگران و شرکت‌های دانش‌بنیان سلب می‌شود. بنابراین اقتصاد دستوری را می‌توان اقتصاد رانتی و غیر عقلانی نامید.

مگر تعیین سقف اجاره‌بها در دوران کرونا جواب داد؟

بازار مسکن هم به عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی که در حال حاضر به مهم‌ترین عامل در افزایش نرخ تورم در کشور تبدیل شده است، از این قاعده مستثنا نیست. بزرگ‌ترین گواه شکست قیمت‌گذاری اجاره‌بها مربوط به دوران کرونا بود.

بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا هیچ مالکی حق نداشت اجاره‌بهای ملک خود را بیش از ۲۵ درصد افزایش دهد؛ اما در عمل و بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی و مرکز آمار مستاجران با افزایش نرخ ۴۶.۹ درصدی اجاره‌بها روبه‌رو شدند. در همان زمان، مسئولین وزارت راه و شهرسازی از لازم‌الاجرا بودن مصوبه ستاد ملی کرونا می‌گفتند اما آن‌چه که میان مالک و مستاجر و در بنگاه‌های املاک می‌گذشت، حکایت دیگری بود.

قانون جدید چه می‌گوید؟

بر اساس قانون جدید که قانون تعیین سقف رشد برای اجاره‌بها نام دارد، دولت موظف است برای رشد اجاره‌بها در استان‌هایی که با تورم بیش از ۳۰ درصد روبه‌رو هستند، سقف تعیین کند. در این استان‌ها نرخ اجاره بین حداقل ۱۵ درصد و حداکثر ۳۵ درصد در نظر گرفته شده است. به گفته کارشناسان حوزه مسکن، رسیدن به هدف مورد نظر قانون فوق چندان ساده نیست زیرا ممکن است توافقات غیررسمی میان مالک و مستاجر برای توافق بر ارقام بالاتر صوت بگیرد که در این‌صورت ابزارهای نظارتی کافی و لازم وجود ندارند.

این وعده‌های جذاب زمانی مطرح می‌شود که در آغاز ماه پایانی بهار ۱۴۰۳ نرخ تورم اجاره‌بهای منازل مسکونی دوباره روند صعودی گرفته است و پس از یک دوره رکود و کاهش دوباره وارد فاز افزایشی شده است. باید منتظر ماند و دید آیا اجاره‌بها مغلوب قانون جدید خواهد شد یا خیر.

اخبار برگزیدهمسکن