بحران جدید بازار مسکن؛ هزینه ساخت در یک سال دو برابر شد
تازهترین آمارهای مرکز آمار ایران از جهش کمسابقه هزینههای ساختوساز در تهران حکایت دارد؛ جهشی که تنها به افزایش قیمت چند قلم مصالح محدود نمیشود و به بخشهای اصلی و غیرقابل جایگزین فرآیند ساخت نفوذ کرده است. رشد نزدیک به ۱۰۰ درصدی شاخص نهادههای ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ نشان میدهد بازار مسکن با یک تغییر مهم مواجه شده است؛ تغییری که در آن هزینه ساخت به تدریج در کنار قیمت زمین به یکی از تعیینکنندهترین عوامل شکلدهنده قیمت مسکن تبدیل میشود و میتواند بر عرضه، سرمایهگذاری و مسیر بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ اثر بگذارد.
جهان صنعت نیوز – در حالی که طی سالهای گذشته تحلیلهای بازار مسکن عمدتاً بر قیمت زمین، نرخ ارز و حجم معاملات متمرکز بوده، گزارش جدید مرکز آمار ایران از اهمیت یافتن متغیری خبر میدهد که میتواند معادلات این بازار را دستخوش تغییر کند. دادههای مربوط به شاخص قیمت نهادههای ساختمانی شهر تهران نشان میدهد هزینه ساخت ساختمان در پایتخت با سرعتی قابل توجه در حال افزایش است و فشار تورمی از مرز مصالح ساختمانی عبور کرده و به بخشهای اصلی فرآیند ساخت رسیده است.
بر اساس این گزارش، شاخص کل نهادههای ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۷۸.۶ واحد رسیده است. این شاخص نسبت به فصل قبل ۳۶ درصد افزایش یافته و رشد نقطهبهنقطه آن نیز به ۹۶.۸ درصد رسیده است. همچنین در مقیاس سالانه، شاخص نهادههای ساختمانی رشد ۶۱.۸ درصدی را ثبت کرده است. به بیان دیگر، هزینه تأمین نهادههای مورد نیاز ساخت ساختمان طی یک سال گذشته تقریباً دو برابر شده است.
آنچه بیش از همه جلب توجه میکند، سرعت افزایش قیمتهاست. تورم فصلی نهادههای ساختمانی از ۱۸.۴ درصد در پاییز به ۳۶ درصد در زمستان رسیده و تورم نقطهبهنقطه نیز از ۶۱.۳ درصد به ۹۶.۸ درصد افزایش یافته است. این روند نشان میدهد بازار نهادههای ساختمانی وارد مرحلهای شده که در آن نه فقط قیمتها بالا هستند، بلکه آهنگ رشد آنها نیز به طور محسوسی در حال افزایش است.
تورم از مصالح عبور کرده است
در نگاه نخست، ثبت تورم نقطهبهنقطه ۲۰۸.۵ درصدی در گروه چوب ممکن است مهمترین بخش گزارش به نظر برسد. اما بررسی دقیقتر دادهها تصویر متفاوتی ارائه میدهد. سهم چوب در هزینه ساخت تنها ۱.۸ درصد است و به همین دلیل نمیتواند نقش تعیینکنندهای در روند کلی هزینه ساخت داشته باشد.
در مقابل، مهمترین تحولات در بخشهایی رخ داده که بیشترین وزن را در ساختوساز دارند. گروه تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی با ضریب اهمیت ۴۷.۸ درصدی، رشد ۱۴۸ درصدی قیمت را نسبت به سال قبل تجربه کرده است. همچنین گروه تأسیسات برقی که ۱۴.۲ درصد از وزن شاخص را در اختیار دارد، با تورم نقطهای ۱۱۹.۹ درصدی مواجه شده است.
اهمیت این دو گروه در آن است که برخلاف بسیاری از مصالح ساختمانی، حذف یا جایگزینی آنها در فرآیند ساخت تقریباً امکانپذیر نیست. سیستمهای گرمایشی و سرمایشی، تجهیزات لولهکشی، سیمکشی و سایر تجهیزات فنی از اجزای ضروری ساختمان محسوب میشوند. به همین دلیل افزایش شدید قیمت آنها به معنای افزایش اجتنابناپذیر هزینه ساخت است و امکان مدیریت هزینهها را برای سازندگان دشوارتر میکند.
تغییر معادله سنتی بازار مسکن
در سالهای گذشته معمولاً قیمت زمین مهمترین عامل تعیینکننده روند بازار مسکن تلقی میشد. بر همین اساس، در دورههایی که بازار زمین وارد رکود میشد، انتظار کاهش فشار قیمتی در بازار مسکن نیز وجود داشت. اما دادههای جدید نشان میدهد نقش هزینه ساخت در حال پررنگتر شدن است.
رشد ۳۶ درصدی هزینه نهادههای ساختمانی تنها در یک فصل نشان میدهد حتی در شرایط ثبات قیمت زمین نیز هزینه تولید هر مترمربع واحد مسکونی همچنان در مسیر افزایش قرار خواهد داشت. این مسئله به ویژه برای پروژههایی اهمیت دارد که هنوز در مراحل ابتدایی قرار دارند و بخش عمده هزینههای آنها در آینده پرداخت خواهد شد.
در چنین شرایطی هزینه ساخت به تدریج به یک موتور مستقل تورم در بازار مسکن تبدیل میشود؛ موتوری که میتواند بدون نیاز به رشد قیمت زمین، قیمت تمامشده واحدهای جدید را افزایش دهد.
تهدیدی برای عرضه مسکن
یکی از مهمترین پیامدهای افزایش شدید هزینه ساخت، تأثیر آن بر انگیزه سرمایهگذاری در بخش ساختمان است. هنگامی که سازندگان نتوانند برآورد دقیقی از هزینه نهایی پروژه داشته باشند، ریسک سرمایهگذاری افزایش مییابد و تصمیمگیری برای آغاز پروژههای جدید دشوارتر میشود.
این وضعیت میتواند به تأخیر در اجرای پروژهها، کاهش ساختوسازهای جدید و در نهایت افت عرضه مسکن منجر شود. نتیجه چنین روندی تشدید یکی از ویژگیهای شناختهشده بازار مسکن ایران خواهد بود؛ یعنی همزمانی رکود معاملات با تداوم فشار افزایشی بر قیمتها.
در این شرایط حتی ضعف تقاضا نیز لزوماً به کاهش قیمت واحدهای نوساز منجر نمیشود، زیرا هزینههای ساخت اجازه افت معنادار قیمتها را نخواهد داد.
سه کانون اصلی فشار هزینه
بررسی جزئیات شاخص نشان میدهد سه گروه بیشترین سهم را در شکلگیری تورم ساختمانی داشتهاند. نخست، تأسیسات مکانیکی و عایقهای حرارتی که تقریباً نیمی از وزن شاخص را در اختیار دارند. دوم، گروه خدمات با ضریب اهمیت ۲۵.۴ درصد و سوم، گروه آهنآلات، میلگرد، پروفیل و درب و پنجره با سهم ۲۲.۵ درصدی.
این ترکیب نشان میدهد تورم ساختوساز صرفاً نتیجه افزایش قیمت سیمان یا میلگرد نیست. بخش قابل توجهی از فشار هزینه از محل خدمات فنی، تجهیزات تأسیساتی و اجزای تکمیلی ساختمان ایجاد میشود؛ بخشهایی که نقش مهمی در ساخت ساختمان دارند و سهم بالایی از هزینه نهایی پروژه را به خود اختصاص میدهند.
چشمانداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵
ادامه روند فعلی میتواند سه پیامد مهم برای بازار مسکن به همراه داشته باشد. نخست افزایش هزینه ساخت واحدهای جدید، دوم کاهش حاشیه سود سازندگان و افت انگیزه سرمایهگذاری ساختمانی و سوم افزایش فاصله میان توان خرید خانوارها و قیمت مسکن.
بر همین اساس، حتی در صورت تداوم رکود معاملات، انتظار کاهش پایدار قیمت مسکن چندان واقعبینانه به نظر نمیرسد. تجربه اقتصاد ایران نشان داده است زمانی که تورم به هزینههای تولید نفوذ میکند، اثر آن با فاصله زمانی در قیمت نهایی کالاها و داراییها نمایان میشود. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست.
پیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :