خانه دولتی برای مستأجران | دولت به بازار اجاره می‌آید؛ راه نجات یا یک دردسر تازه؟
بعد از سال‌ها تلاش برای کشاندن بخش خصوصی به اجاره‌داری حرفه‌ای، حالا دولت خودش به فکر ورود مستقیم به بازار مسکن استیجاری افتاده است. تغییر مسیری که یک سؤال مهم ایجاد می‌کند. اگر قرار بود بخش خصوصی بازار اجاره را حرفه‌ای کند، چرا اکنون دولت باید خودش خانه بسازد، اجاره دهد و سال‌ها هزینه مدیریت و نگهداری آن را بپردازد؟
سارا پوردلجو – جهان صنعت نیوز؛ برای بخش بزرگی از خانوارها، اجاره‌نشینی به‌مسیری سخت و عذاب‌آور تبدیل شده است. افزایش قیمت مسکن از یک سو و فاصله‌گرفتن درآمد خانوارها از هزینه خرید یک واحد مسکونی ازسوی‌دیگر باعث شده بخشی از متقاضیان نه به‌دنبال انتخاب میان خرید و اجاره بلکه صرفا در تلاش برای حفظ جای خود در بازار اجاره باشند. در چنین شرایطی هر سیاستی که قرار است این بازار را سامان دهد ناگزیر باید با یک پرسش اساسی روبه‌رو شود: آیا مساله اصلی، کمبود واحدهای استیجاری است یا ساختار اقتصادی و سیاستی بازاری که روزبه‌روز افراد بیشتری را به‌آن وابسته می‌کند؟
در سال‌های گذشته پاسخ سیاستگذاران حوزه مسکن به‌این مساله تا حد زیادی در قالب مفاهیمی مانند اجاره‌داری حرفه‌ای، اجاره‌داری انبوه و ایجاد مشوق برای ورود سرمایه‌گذاران به‌این بازار مطرح شده است. ایده در ظاهر ساده است و بخش‌خصوصی واحدهای مسکونی را با هدف اجاره‌داری بلندمدت در اختیار داشته باشد و در نتیجه بازار از الگوی پراکنده و سنتی مالک و مستاجر فاصله بگیرد اما اجرای چنین الگویی در اقتصادی که نرخ تورم، هزینه ساخت، قیمت زمین و بازدهی سایر بازارهای سرمایه‌گذاری دائما درحال تغییر بوده با یک مانع جدی روبه‌رو است: سرمایه‌گذار باید دلیلی اقتصادی برای ماندن در بازار اجاره داشته باشد. از همین نقطه تناقض سیاستگذاری آشکار می‌شود. دولت از یک سو می‌خواهد بخش‌خصوصی را به‌بازاری وارد کند که بازدهی آن برای سرمایه‌گذار با ریسک‌های اقتصادی موجود همخوانی ندارد و از سوی دیگر با ارائه زمین، تسهیلات و مشوق‌های مختلف تلاش می‌کند این شکاف را جبران کند اما اگر این حمایت‌ها آنقدر گسترده شود که حضور بخش‌خصوصی تنها با اتکا به‌منابع عمومی امکان‌پذیر باشد، این پرسش مطرح می‌شود که آیا همچنان با یک بازار خصوصی و حرفه‌ای مواجه هستیم یا صرفا شکل دیگری از مداخله دولت در بازار مسکن در حال شکل‌گیری است؟
اینجاست که سیاست جدید دولت برای ورود مستقیم‌تر به‌حوزه مسکن استیجاری اهمیت پیدا می‌کند. دولتی که بر توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای با محوریت بخش‌خصوصی تاکید کرده اکنون خود در جایگاه عرضه‌کننده و متولی مسکن اجاره‌ای قرار می‌گیرد. این تغییر مسیر تنها یک جابه‌جایی در شیوه اجرای سیاست مسکن نیست بلکه می‌تواند نشانه‌ای از آن باشد که مدل‌های پیشین برای ایجاد یک بازار اجاره حرفه‌ای، دست‌کم در مقیاس مورد انتظار نتوانسته پاسخگوی شرایط موجود باشند.
با این حال ورود دولت به‌بازاری که پیش از این قرار بود بخش‌خصوصی در آن نقش اصلی را ایفا کند خود آغاز مجموعه‌ای تازه از پرسش‌هاست؛ از نحوه تامین منابع و هزینه‌های ساخت گرفته تا تعمیر و نگهداری واحدها، شیوه تخصیص، مدیریت تقاضا و تعهداتی که ممکن است سال‌ها بعد همچنان بر دوش دولت باقی بماند. به‌این ترتیب مساله دیگر فقط ساخت چند واحد استیجاری نیست بلکه بحث بر سر انتخاب مدلی است که بتواند بدون تشدید وابستگی بازار مسکن به‌منابع عمومی از فشار روزافزون اجاره‌نشینی بر خانوارها بکاهد.
در چنین شرایطی شاید پیش از آنکه درباره تعداد واحدهای استیجاری یا میزان حمایت دولت بحث شود، باید به‌این پرسش پاسخ داد که سیاستگذار دقیقا قرار است کدام بخش از معادله مسکن را اصلاح کند؛ عرضه، تقاضا، قدرت خرید خانوار یا ساختار ناکارآمد بازار اجاره؟ پاسخ به‌این پرسش می‌تواند مشخص کند که اجاره‌داری حرفه‌ای قرار است به‌یک راهکار پایدار برای بازار مسکن تبدیل شود یا صرفا به‌عنوان طرحی دیگر برای مدتی کوتاه بار سیاستگذاری دولت را بر دوش بکشد.
اجاره‌داری حرفه‌ای؛ سرمایه‌گذاری با بازدهی ناکافی
فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن در خصوص اجاره‌داری حرفه‌ای به«جهان‌‌صنعت» گفت: درخصوص اجاره‌داری حرفه‌ای اگر منظور از این مفهوم، ورود بخش‌خصوصی و فعالیت انبوه در بازار اجاره باشد باید گفت در شرایط اقتصادی فعلی کشور نمی‌توان انتظار داشت بخش‌خصوصی به‌شکل گسترده وارد حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای شود. با توجه به‌نرخ تورم و نرخ بازگشت سرمایه‌ای که در بازار اجاره کشور وجود دارد انگیزه کافی برای ورود بخش‌خصوصی به‌این حوزه وجود ندارد. عموما افرادی که ملکی را در بازار اجاره عرضه می‌کنند این ملک را با هدف حفظ ارزش دارایی خود خریداری کردند تا ازطریق اجاره نیز منابع یا بازدهی بیشتری به‌دست آورند. درواقع بازار اجاره به‌تنهایی نمی‌تواند بازگشت سرمایه مورد انتظار برای فعالیت حرفه‌ای و انبوه در این حوزه را تامین کند. به‌همی‌دلیل بخش‌خصوصی انگیزه و رغبت کافی برای ورود به‌اجاره‌داری حرفه‌ای ندارد. در سال‌های گذشته شهرداری‌ها و دولت با ارائه بسته‌های تشویقی ازجمله عرضه زمین، تسهیلات ارزان‌قیمت و مشوق‌های مشابه تلاش کردند زمینه شکل‌گیری اجاره‌داری حرفه‌ای را فراهم کنند. با این حال در این زمینه دو نکته وجود دارد: نکته نخست این است که باوجود عرضه زمین ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت و سایر مشوق‌ها، بخش‌خصوصی همچنان به‌شکل جدی به‌سمت اجاره‌داری حرفه‌ای سوق داده نشده درنتیجه انبوه‌سازان نیز عمدتا همان الگوی سنتی ساخت‌وساز را دنبال کرده و ورود گسترده‌ای به‌حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای نداشتند.
نکته دوم به‌نحوه استفاده از مشوق‌های دولتی مربوط می‌شود. اگر قرار باشد مشوق‌هایی مانند زمین یا تسهیلات ارزان‌قیمت در اختیار سازندگان قرار گیرد درنهایت باید مشخص شود که این منابع چگونه به‌بازار اجاره کمک می‌کند. درصورتی‌که همین منابع در اختیار متقاضیان نهایی قرار گیرد عملا می‌تواند به‌ساخت مسکن ملکی درقالب طرح‌های حمایتی منجر شود.
برای مثال در طرح‌هایی مانند مسکن روستایی یا طرح‌های حمایتی شهری، منابع در اختیار متقاضیان مصرفی مسکن قرار می‌گیرد و این افراد می‌توانند با استفاده از این حمایت‌ها صاحب واحد مسکونی شوند بنابراین مساله اصلی این است که منابع و مشوق‌های دولتی به‌چه شکلی تخصیص پیدا کنند تا به‌جای تقویت صرف ساخت مسکن ملکی زمینه شکل‌گیری یک بازار اجاره‌داری حرفه‌ای و پایدار را نیز فراهم کنند.
شفافیت، حلقه مفقوده بازار اجاره
بیضایی در ادامه گفت: اگر بخواهیم نسخه‌ای از سیاستگذاری را مطرح کنیم که در شرایط فعلی بتواند اثرگذار باشد باید به‌چند مساله توجه کنیم. نخست اینکه بازار مسکن و به‌ویژه بازار اجاره باید حرفه‌ای شود و نه اینکه لزوما صرفا اجاره‌داری حرفه‌ای شکل بگیرد. لازم است خود بازار اجاره حرفه‌ای شود به‌این معنا که شفافیت در بازار افزایش پیدا کند، اسناد و قراردادها از استحکام بیشتری برخوردار باشند، مشکلات حقوقی موجود برطرف شود و در مجموع رابطه میان موجر و مستاجر به‌یک رابطه حرفه‌ای و شفاف تبدیل شود. این مساله می‌تواند در کنترل بازار مسکن و ساماندهی بازار اجاره موثر باشد.
نکته بعدی به‌سیاست‌های مربوط به‌کاهش تقاضا در بازار اجاره بازمی‌گردد. سهم تقاضا برای اجاره، به‌خصوص در کلان‌شهرهای کشور بالاست. اگر در کل کشور فرض کنیم حدود ۶۰درصد واحدهای مسکونی ملکی و بخش دیگری اجاره‌ای هستند این نسبت در کلان‌شهرها به‌مراتب متفاوت است. در حدود ۲۰شهر بزرگ کشور که عمدتا با مشکل مسکن مواجه هستند سطح تقاضا در بازار اجاره نیز بالاست. یکی از راهکارها می‌تواند کاهش تقاضا در بازار اجاره ازطریق حمایت از مسکن ملکی باشد. طرح‌های حمایتی مسکن باید در دستور کار قرار گیرند و امکان تملک واحد مسکونی برای خانوارها فراهم شود. به‌عبارت دیگر هر خانوار متناسب با استطاعت مالی خود باید بتواند امکان تملک مسکن داشته باشد.
اتباع؛ ضلع پنهان تقاضای اجاره
در سال‌های اخیر یکی از عواملی که بر بازار اجاره و افزایش سطح تقاضا در این بازار تاثیر گذاشته موضوع اتباع بوده است. در این زمینه نیز لازم است یک بسته سیاستی مناسب برای اتباع تدوین شود به‌گونه‌ای که هم امکان ورود و حضور اتباع به‌شکل سامان‌یافته فراهم شود و هم بتوان از ظرفیت آنها به‌عنوان نیروی کار استفاده کرد. در عین حال ورود و حضور اتباع باید برنامه‌ریزی‌شده باشد و به‌شکل لجام‌گسیخته صورت نگیرد چراکه افزایش بدون برنامه جمعیت می‌تواند بازار مسکن و بازار اجاره را تحت تاثیر قرار دهد بنابراین در بحث کاهش تقاضا در بازار اجاره دو نکته اصلی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد.
تصدی‌گری دولت با اثرگذاری محدود
بیضایی در پایان گفت: درخصوص طرحی که دولت در حوزه مسکن اجاره‌ای مطرح کرده ورود مستقیم دولت به‌بازار اجاره نشان می‌دهد سیاست‌هایی که در سال‌های گذشته درباره توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و اجاره‌داری انبوه توسط بخش‌خصوصی مطرح می‌شد عملا نتوانسته به‌نتیجه مورد انتظار برسد. در حال حاضر خود دولت به‌این سمت رفته است که اجاره‌داری دولتی را ایجاد کند. این رویکرد می‌تواند در آینده تبعات بیشتری به‌همراه داشته باشد چراکه به‌هرحال تصدی‌گری دولت در بازار مسکن و اجاره را افزایش می‌دهد. از سوی دیگر در شرایط فعلی منابع مالی لازم نیز در اختیار دولت نیست و دولت ناچار است منابع مورد نیاز برای اجرای چنین طرح‌هایی را از محل‌های دیگری تامین کند و به‌سمت روش‌هایی مانند تهاتر یا استفاده از منابع غیرنقدی برود. این مساله می‌تواند در آینده مشکلاتی ایجاد کند. استفاده از منابع غیرنقدی، تهاتر و درصورت نبود سازوکار شفاف نحوه تامین منابع می‌تواند زمینه بروز ابهام و کاهش شفافیت در این بازار را فراهم کند. نکته دیگر این است که حجم این طرح نیز چندان گسترده نیست. به‌این معنا که تعداد واحدهایی که قرار است درقالب این طرح ایجاد یا عرضه شود آنقدر نیست که بتواند تاثیر قابل‌توجهی بر بازار مسکن و اجاره کشور داشته باشد بنابراین ازیک‌سو با افزایش تصدی‌گری دولت مواجه هستیم و ازسوی‌دیگر ابعاد طرح به‌اندازه‌ای نیست که بتواند تغییر محسوسی در بازار ایجاد کند. مساله دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد، مشکلاتی است که اجرای این طرح می‌تواند در سال‌های آینده برای دولت‌های بعدی ایجاد کند. هزینه‌های تعمیر و نگهداری واحدها، نحوه تخصیص و توزیع آنها و مدیریت تقاضا، همگی مسائلی هستند که در ادامه مسیر باید درباره آنها تصمیم‌گیری شود. این‌گونه نیست که مسوولیت این واحدها تنها متوجه دولت فعلی باشد بلکه دولت‌های بعدی نیز با این واحدها و هزینه‌ها و مسائل مربوط به‌آنها مواجه خواهند بود. به‌هرحال این واحدها نیازمند تعمیر و نگهداری هستند و باید مشخص شود که چگونه و براساس چه سازوکاری در اختیار متقاضیان قرار گیرند و تقاضا برای آنها چگونه مدیریت شود.
درمجموع من ورود مستقیم دولت به‌حوزه تصدی‌گری اجاره‌داری را پیشنهاد نمی‌کنم. البته اگر قرار باشد مسکن استیجاری در کشور توسعه پیدا کند، برخی نهادهای عمومی که پیش از این نیز درباره نقش آنها در این حوزه صحبت شده می‌توانند بخشی از سیاست‌های خود را به‌مسکن استیجاری اختصاص دهند اما ورود مستقیم دولت، به‌ویژه سازمان ملی زمین و مسکن به‌تصدی‌گری در حوزه اجاره‌داری، به‌نظر نمی‌رسد رویکرد مناسبی باشد.
اخبار برگزیدهمسکنلینک کوتاه :