انجماد در نقطه جوش؛ بازار مسکن بدون خریدار هم ارزان نشد

جهان صنعت نیوز، بازار مسکن ایران در نیمه نخست دهه ۱۴۰۰، یکی از پیچیده‌ترین و پرنوسان‌ترین ادوار تاریخی خود را پشت سر گذاشته است. این دوره پنج‌ساله که منتهی به سال ۱۴۰۵ می‌شود، با عبور از بحران‌های پیاپی اقتصادی، نوسانات ارزی و تنش‌های ژئوپلیتیک، ساختار سنتی بازار ملک را دگرگون ساخته است.

آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود، پدیده‌ای است که در ادبیات تخصصی این گزارش از آن به عنوان «انجماد در نقطه جوش» یاد می‌شود. این استعاره، توصیف‌گر وضعیت پارادوکسیکالی است که در آن، قیمت‌ها تحت تاثیر فشارهای تورمی و هزینه تمام‌شده به سطوح تاریخی و «نقطه جوش» رسیده‌اند، اما نقدشوندگی و حجم معاملات به دلیل تخریب بی‌سابقه قدرت خرید و ریسک‌های سیستماتیک، دچار «انجماد» و توقف شده است.

بررسی روند قیمت مسکن در تهران و کلانشهرها طی پنج سال گذشته، نشان‌دهنده یک جهش قیمتی پیوسته و گسسته از متغیرهای درآمدی خانوار است. در اواخر سال ۱۴۰۳، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۸۸ میلیون تومان رسید و با ورود به سال ۱۴۰۴، این شاخص از مرز ۱۱۴ میلیون تومان عبور کرد. این افزایش قیمت، نه ناشی از فشار تقاضای مصرفی، بلکه عمدتا ناشی از فشار هزینه‌های ساخت و تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای برای حفظ ارزش پول در برابر تورم بوده است.

تحلیل دقیق‌تر داده‌ها در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به بازارهای موازی کاهش یافته است. بازدهی بازار مسکن در بازه یکساله منتهی به مهر ۱۴۰۴ تنها حدود ۲۰ درصد بوده است. این «جاماندگی» قیمتی، سیگنالی مهم از اشباع قیمت‌ها و ناتوانی بازار در جذب قیمت‌های بالاتر است. به عبارت دیگر، بازار مسکن به سقف مقاومت قیمتی خود در برابر قدرت خرید رسیده و وارد فاز رکود سنگین شده است.

سقوط حجم معاملات

شاخصه بارز بازار مسکن در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، سقوط آزاد حجم معاملات است. در سال ۱۴۰۴، تعداد معاملات به کمتر از ۴۰۰۰ واحد در ماه تنزل یافته است. این انجماد معاملاتی ریشه در حذف تقاضای مصرفی و تردید سرمایه‌گذاران دارد.

سمت عرضه مسکن در ایران با پدیده‌ای مواجه است که می‌توان آن را «ابرتورم ساخت» نامید. تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۳ به ۳۷.۹ درصد رسید. افزایش قیمت سیمان و فولاد که مستقیما ناشی از محدودیت‌های انرژی بوده، هزینه تولید مسکن را به‌شدت افزایش داده است. زمین همچنان به عنوان اصلی‌ترین مولفه تعیین‌کننده قیمت مسکن عمل می‌کند و سهم آن در برخی مناطق تهران به بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد می‌رسد.

شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن به عمیق‌ترین حد خود در تاریخ اقتصاد ایران رسیده است. برآوردها نشان می‌دهد که دوره انتظار برای خرید یک آپارتمان معمولی در تهران، با فرض پس‌انداز کامل درآمد، به بیش از یک قرن رسیده است. با انسداد مسیر خرید خانه، فشار تقاضا به بازار اجاره منتقل شده و نرخ تورم اجاره در تهران از ۴۰ درصد فراتر رفته است.

با توجه به تحلیل روندها، سناریوی محتمل برای سال ۱۴۰۵، تداوم رکود تورمی است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها به صورت اسمی افزایش می‌یابند، اما بازار در ترم‌های واقعی و دلاری با ثبات یا کاهش ارزش مواجه خواهد شد.

اعتماد

مسکن