قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ به کدام سو می رود؟
بازار مسکن سال پرفراز‌ونشیبی را در ۱۴۰۱ سپری کرد. فعالان این بازار معتقدند که متغیرهای سیاسی و اقتصادی از اردیبهشت ماه می‌تواند سمت و سوی قیمت املاک را مشخص کند.
بازار مسکن در سال گذشته تحت تاثیر برخی عوامل همچون روابط بین‌الملل، اصلاح نظام یارانه‌ای، نوسانات نرخ ارز، قیمت نهاده‌های ساختمانی و نرخ ساخت در سال ۱۴۰۱، نوساناتی را سپری کرد.
بازار مسکن بعد از جهش‌های متوالی قیمت، سال ۱۴۰۱ را نیز با رشد نزدیک به تورم مصرف‌کننده پشت سر گذاشت. این در حالی است که سه ماهه پایانی سال به دلیل انتظارات تورمی، معاملات مسکن رونق گرفت. معاملاتی که عمدتا از نوع تبدیل یا سرمایه‌گذاری بود.
در این شرایط و در سال جدید نیز شواهد موجود، فرضیه تداوم رکود تورمی این بازار را تقویت می‌کند.
رفتار پرنوسان بازار مسکن در ۱۴۰۱
بازار مسکن در سالی که گذشت بسیار پرتلاطم بود. چیزی که کاملا برعکس رفتار این بازار در سال قبلی بود.
تلاطم ملکی از همان ابتدای سال آغاز شد. به‌طوری که در اواخر ۱۴۰۰ احیای برجام به مراحل پایانی خود رسیده بود و خوش‌بینی به پایان تحریم‌ها انتظارات تورمی را کاهش داده بود. اما آغاز جنگ روسیه علیه اوکراین و مانع‌تراشی‌های روس‌ها باعث شد تا گام آخر احیای برجام برداشته نشود.
همین امر هم شروع یک تلاطم در بازار ملک در ابتدای سالی که گذشت را رقم زد. به‌طوری که شاخص رونق‌سنج مسکن به سقف ۱۴۰ واحدی رسید و رکورد ۴ساله ثبت کرد. شاخص قیمت مسکن نیز در تیرماه به ۴۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسید که نشان از تورم حدودا ۴۰ درصدی در ثلث نخست سال داشت.
ثلث دوم سال اما دوباره بازار مسکن با آرامشی نسبی روبه‌رو شد. با آغاز مجدد مذاکرات احیای برجام در وهله نخست حجم معاملات به‌شدت کاهش یافت. سپس روند صعود قیمت‌ها هم تقریبا متوقف شد. به‌طوری که حجم معاملات مسکن از ۱۴ هزار واحد در خرداد به حدود ۴۵۰۰ واحد در مهرماه رسید. شاخص قیمت مسکن هم در این ماه افت یک درصدی را شاهد بود.
ولی تلاطم جدید در فضای اقتصاد ایران و آغاز جهش‌های پیاپی نرخ ارز باعث شد تا در ثلث سوم سال مجددا شاهد تلاطم شدید بازارها باشیم. به‌طوری که طبق شاخص میانگین قیمت مسکن در بهمن‌ماه به عدد عجیب ۵۸ میلیون تومان هم برسد. همچنین شاخص رونق‌سنج هم دوباره اوج گرفت و تا ۱۲ هزار واحد معامله در دی و قریب به ۹ هزار واحد معامله در بهمن‌ماه رسید.
در چنین شرایطی اما انتظار می‌رود با آغاز دوباره مذاکرات برجامی و همچنین توافق با عربستان بار دیگر بازار مسکن در اسفندماه به سمت رکود حرکت کرده باشد و در سال آینده هم این فضا ادامه‌دار شود.
افزایش ۴۰ درصدی قیمت مسکن در ۹ ماهه نخست سال گذشته
بر اساس آمارهای موجود، میانگین قیمت مسکن در ۹ ماهه ۱۴۰۱ حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده و بنا به مشاهدات میدانی، احتمالا این میزان رشد در پایان سال به حوالی ۵۰ درصد رسیده است که ظاهرا شتاب آن در مقایسه با نرخ تورم مصرف‌کننده چندان نامعقول نیست. اما با توجه به جهش‌های قیمتی قابل‌توجه این بازار از اواسط سال ۱۳۹۶ تاکنون، حتی رشد قیمت همسان با تورم مصرف‌کننده در بازار مسکن نیز می‌تواند فجایع بزرگی برای سکونت و معیشت خانوارها به بار بیاورد.
در نتیجه جهش‌های متوالی قیمت مسکن در سال‌های اخیر و در عین حال، شتاب کاهنده رشد درآمدهای خانوار، شاخص دسترسی مسکن و دوره انتظار خانوارها برای خرید خانه به ارقام بی‌سابقه‌ای رسیده است. حتی خرید خانه برای دهک‌های کم‌درآمد به آرزویی بعید و ناممکن تبدیل شده است. به‌گونه‌ای که به نظر می‌رسد در بهترین حالت، دوره انتظار خرید مسکن مطابق با الگوی مصرف برای خانوارهای متوسط تهرانی با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه به حدود ۶۰ سال رسیده است.
پیگیری سیاست‌های ۱۵ سال اخیر گشایشی به همراه ندارد
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه گفتاردرمانی، نمی‌تواند مسائل و مصائب حوزه مسکن و ساختمان را رفع کند، گفت: شرایط اقتصادی در حوزه مسکن و ساختمان امیدوارکننده نیست. چنانچه سیاست‌های ۱۵ سال اخیر در این حوزه همچنان ادامه پیدا کند، در سال جدید نیز گشایشی در این حوزه رخ نخواهد داد.
فرشید پورحاجت افزود: سیاستگذاری با نگاه کاسبی و درآمدی به صنعت ساختمان و تولید مسکن، یکی از محرک‌های تورمی در بازار مسکن است. در ابتدای هر سال توسط دستگاه‌های دولتی و عمومی، یک دورنمای تورمی برای این بازار رقم می‌زنند. او ادامه داد: در شرایطی که دستمزد کارگران به عنوان یک نهاده اصلی در تولید مسکن، ۲۷ درصد افزایش پیدا کرده، شهرداری‌ها و شوراهای شهر در حوزه مجوز و عوارض ساخت از افزایش قابل‌توجه هزینه‌ها صحبت می‌کنند و این نگاه درآمدی تورم‌زا در حوزه مسکن و ساختمان که ریشه در سیاست‌های دولت و نهادها دارد باید رفع شود.
فرآیندهای موجود؛ محرک تورم و مانع تولید
پورحاجت با اشاره به اینکه باوجود همه شعارها، یک سرمایه‌گذار مسکن و ساختمان در مقام عمل باید یک ماراتن طولانی و پرهزینه را برای شروع کار طی کند، گفت: این فرآیند برخلاف منویات مقام معظم رهبری و سیاست‌های کلان کشور است و نه تنها مناسبتی با سیاست‌های مهار تورم و رشد تولید ندارد بلکه کاملا برخلاف این رهنمود، محرک تورم و مانع تولید است.
او با اشاره به اینکه این قبیل مشکلات در حوزه سایر سازمان‌های خدمات‌رسان نیز مشهود است، افزود: به‌عنوان مثال در حوزه انشعاب برق، هم در مورد هزینه و هم در حوزه اجرا گلوگاه‌های زیادی وجود دارد. یا در مورد سازمان شبه‌دولتی و خصولتی نظام‌مهندسی هم گلوگاه‌هایی به زیان تولید مسکن کار می‌کند؛ چراکه این سازمان از چارچوب وظایف تعریف‌شده خارج شده و ضمن مداخله در همه امور ساختمان هیچ‌گونه پاسخگویی ندارد و در کنار سایر سازمان‌های دخیل در ساخت‌وساز، زنجیره‌ای از مشکلات در حوزه تولید مسکن ایجاد کرده است که در نتیجه آن، صدور یک مجوز ساخت‌وساز، سخت، دشوار و پیچیده شده است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه طولانی بودن پروسه مجوزها و ساخت‌وساز مستقیما یک عامل در قیمت‌گذاری مسکن است، گفت: بهبود محیط کسب‌وکار در صنعت ساختمان یک ضرورت جدی است که بدون پرداختن به آن نمی‌توان در سال مهار تورم و رشد تولید نیز امیدی به بهبود وضعیت ساخت‌وساز و بازار مسکن داشت؛ ازاین‌رو، بهتر است دولت در سطوح بالا ضمن همفکری با بخش خصوصی، یک‌بار برای همیشه تکلیف مشکلات و چالش‌های ریشه‌ای و قدیمی صنعت ساختمان و حوزه مسکن را روشن کند.
ساخت واحدهای کوچک؛ راه‌حلی برای کاهش فاصله میان قیمت مسکن و توان خانوارها
در همین خصوص رییس کانون انبوه‌سازان نیز گفت: به دلیل فاصله ایجاد‌شده بین قیمت مسکن و توان خانوارها متقاضیان به سمت واحدهای کوچک متراژ سوق یافته‌اند. بنابراین انبوه‌سازان باید کوچک‌سازی را در دستور کار قرار دهند و کیفیت ساخت و زندگی را در واحدهای کوچک بالا ببرند. اگر به این سمت برویم از کم‌رمقی بازار مسکن جلوگیری می‌کنیم.
سیدمحمد مرتضوی اظهار کرد: در سه ماهه پایانی سال ۱۴۰۱ با تغییرات قیمت مصالح ساختمانی مواجه شدیم که از نوسانات بازار ارز و کاهش ارزش پول ملی نشات گرفت. قیمت آهن‌آلات و میلگرد تا بیش از ۵۰ درصد بالا رفت و در برخی دیگر از نهاده‌های ساختمانی شاهد رشد تا دو برابر قیمت بودیم که البته بعد از اتفاقات خوبی که در روابط بین‌الملل افتاد و مذاکراتی که با کشورهای منطقه شد نرخ مصالح ساختمانی تا ۱۰ درصد کاهش پیدا کرد.
احتمال کمبود چشمگیر مسکن در صورت تداوم رکود
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران با بیان اینکه بهبود بازار مسکن در سال جدید نیازمند چند مولفه است، گفت: یکی از این مولفه‌ها مربوط به بحث سیاست‌های خارجی دولت است که در دیپلماسی به یک گشایشی رسیده‌اند و همین امر باعث شده که قیمت ارز کاهش یابد و جلوی افزایش قیمت‌های ناشی از افزایش ارزش پول ملی گرفته شود.
او ادامه داد: اما باید منتظر باشیم که آیا این مساله ادامه پیدا می‌کند یا خیر و آیا دولت می‌تواند از فرصت‌ها استفاده کند و بالا رفتن قیمت ارز هم باید کنترل شود.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران توضیح داد: بودجه تورمی امسال مشکل‌ساز شده است. چراکه با افزایش ۲۷ درصدی و افزایش حقوق کارمندان قاعدتا به نقدینگی اضافه می‌شود و این موضوع باعث می‌شود ما با بالا رفتن قیمت‌ها مواجه شویم و به نظر نمی‌آید که دولت بتواند برای آن کار خاصی انجام دهد.
محتشم تاکید کرد: در مورد پروژه‌های نهضت ملی نیز برنامه منسجمی دیده نشده است و تا به حال اتفاق خاصی در تولید و عرضه پیش نیامده است. ما سال ۱۴۰۱ را با رکود گذراندیم و اگر با همین شکل ادامه پیدا کند با کمبود مسکن در سال جدید مواجه خواهیم بود.
او اظهار کرد: در صورتی که بتوانیم از تکنولوژی خارجی استفاده کنیم شاید بتوانیم به اتفاق خوب در تولید امیدوار شویم. اما قیمت‌هایی که چینی‌ها می‌بندند با قیمت‌هایی که ایرانی‌ها می‌بندند متفاوت است و اینکه دولت چه سیاست‌هایی دارد باید برای آن منتظر بمانیم که تاکنون اتفاق خاصی صورت نگرفته است.
اخبار برگزیدهمسکنلینک کوتاه :
